Pe cealalta parte, avem romani “bogati” care isi cumpara masini de sute de mii de euro, in leasing. De ce? Pentru ca pot! Pot in momentul in care incep leasingul. Mai pe urma, vad ei. Dupa un timp, daca nu mai pot, sunt nevoiti sa renunte la leasing, la masina si sa piarda banii pe care i-au platit pana atunci catre firma de leasing.

Daca faci o comparatie intre romanul sarac, care ia credite cu DAE 200% si romanul “bogat” care ia in leasing masini “de top” ca sa se dea rotund, vezi ca ei au asemanari frapante, in ciuda diferentei sumelor pe care le invart printre degete:

• fac cumparaturi care depasesc capacitatea rulajului financiar propriu (romanul sarac se imprumuta, romanul bogat ia in leasing);
• fac cumparaturi pentru imagine;
• fac cumparaturi pentru a parea mai bogati decat sunt;
• merg pe ideea: “o viata am si trebuie sa ma simt bine”;
• in momentul in care iau creditul, se bazeaza pe faptul ca situatia lor financiara se va mentine sau se va imbunatati.

In ianuarie acest an, firmele de leasing aveau in parcul lor auto intre 10.000 si 15.000 de autoturisme returnate (sursa). Dar cel mai hazliu este sa te uiti la masinile din varful gamei (sursa), prezente in aceasta categorie:

• Rolls Royce Phanton 459.950 euro;
• Lamborghini Gallardo 175.000 euro;
• Bentley Continental GTC 145.900 euro;
• Mercedes Benz CL 115.000 euro.

Nu conteaza numarul banilor din buzunar atunci cand iei decizii financiare proaste. Indiferent daca cumperi de 200 de euro sau de 200.000 de euro, cand o faci pe credit si nu esti in stare sa-l platesti, ai dat-o in bara. Desigur, pierderile sunt mai mari in al doilea caz, dar greseala e aceeasi.

Daca tragi linie, vei vedea ca romanul sarac si romanul “bogat” fac parte din aceeasi “specie”: sunt persoane care nu se pot abtine sa cheltuiasca peste puterile lor financiare si o fac numai pentru “a se simti bine” sau pentru a impresiona pe cei din jur.

Romanul “bogat” nu e adevaratul roman bogat. Sunt o multime de romani care au averi de zeci de milioane de dolari, care nu apar pe la TV sau prin presa si nu conduc masini de sute de mii de euro. Ei sunt persoane care nu simt nevoia sa epateze, care nu considera ca sunt bogati doar atunci cand si cei din jur stiu ca ei sunt bogati.

Bogatia nu se afla in posesiunile materiale ci in altceva, dincolo de palpabil. Este o lectie pe care putini oameni o invata si mult mai putini o aplica in aceasta viata.

P.S. Nu romanii au inventat roata. Citeste acest articol pentru a vedea ca americanii au aceleasi probleme (articol in limba engleza).

Romanul sarac ia credite cu DAE 200%

Intr-un articol foarte relevant pentru starea educatiei financiare in Romania (si nu numai), Cristian Orgonas ne prezinta evolutia fulminanta a creditelor “la domiciliu” care au inlocuit vestitul “credit cu buletinul”. Acestea au crescut, numai in cadrul unei firmei specializate in acordarea unor asemenea imprumuturi, cu 70% fata de anul trecut, numarul clientilor ajungand la 164.000.

Pentru cei care nu cunosc, “creditul la domiciliu” este:

• un credit pentru care angajatul institutiei de credit non-bancare (asa se numesc ele) se deplaseaza la domiciliul clientului;
• un imprumut cu sume intre 1000 si 3000 de lei;
• DAE este de peste 200% (uneori pana la 500%), ceea ce inseamna ca se achita suma imprumutata de mai multe ori;
• un imprumut pe termen scurt, de pana la 56 de saptamani;
• se achita in rate egale.

Acest gen de “produse financiare” se acorda persoanelor sarace pentru ca au o situatie economica ce nu le califica pentru un imprumut bancar. In general, numarul de credite nereturnate este foarte mare, dar firma iese in profit pentru ca pierderile sunt recuperate din creditele care sunt returnate la care creditorul achita de mai multe ori suma imprumutata.

Romanul sarac accepta asemenea credite din mai multe motive:

• Bancile nu ii dau credit pentru ca situatia lui financiara este dezastruoasa.
• De cele mai multe ori romanul intreaba care este rata lunara pentru a vedea daca isi poate permite imprumutul, iar acest criteriu este singurul pe care il ia in considerare la luarea creditului;
• Tinand cont de afirmatia de mai sus, romanul sarac nici nu calculeaza de cate ori plateste suma imprumutata. Oricum, chiar daca i se spune ce e DAE, nu stie despre ce e vorba si nu are curiozitatea sa intrebe (detalii despre DAE aici).
• Romanul sarac ia asemenea credite pentru ca… e sarac. Mai bine zis, e sarac pentru ca deciziile sale in domeniul finantelor personale sunt catastrofale, din lipsa de educatie si din lipsa dorintei de a se informa (educa).
• Romanul sarac ia asemenea credite pentru ca profilul lui psihologic se bazeaza pe recompensa imediata: vede un lucru si vrea sa-l aiba, pe loc, indiferent de consecintele financiare ale acestei decizii. Daca are bani, cumpara chiar daca va renunta la mancare sau la plata intretinerii. Daca nu are bani, se imprumuta, chiar daca va plati de mai multe ori suma imprumutata. De aceea e sarac, de aceea ia asemenea credite.

Trecand in fuga peste elementele de mai sus, vei vedea ca de departe cea mai importanta cauza este “recompensa imediata”. Romanul sarac e sarac nu pentru ca nu are educatie, ci pentru ca nu are disciplina necesara pentru a fi chibzuit.

Nu e nevoie de educatie pentru a-ti da seama ce se intampla daca cheltuiesti mai mult decat castigi. Pentru aceasta constatare nu trebuie nici macar sa stii aritmetica pentru ca realitatea te invata direct: iti dai seama ca ai cheltuit prea mult in momentul in care ai bagat mana in buzunar si vezi ca e gol.

Cu alte cuvinte, romanul sarac nu e prost, ci pur si simplu nu se poate abtine sa cheltuiasca. Punct.

Voi analiza romanul “bogat” in articolul urmator.

Later edit

Dupa aparitia articolului, am primit de la managerul de comunicare al firmei care acorda creditele de care vorbeam, un email. El se referea, intre altele, la valoarea restituita in cadrul unui imprumut. Iata fragmentul:

… este adevarat ca valoarea DAE a imprumuturilor [...] ia valori cu totul neverosimile, insa acest lucru tine de formula de calcul a DAE, care conduce la valori cu atat mai mari cu cat perioada de rambursare este mai scurta.

De exemplu, pentru un credit [...] de 1.000 de lei, pe o perioada de 28 de saptamani, suma totala de returnat este de 1.590 lei, iar DAE – 510%. Pentru acelasi imprumut solicitat pe o perioada de 42 de saptamani, suma totala de returnat ar fi 1738,8 lei, (DAE 341,2%), iar pentru 56 de saptamani, suma de returnat ar fi 1.836,8, iar DAE 248,04%.

Asadar, DAE scade semnificativ odata cu prelungirea perioadei de creditare, desi costurile propriu-zise cresc. O DAE de 248,04% inseamna ca un client trebuie sa plateasca aproape de trei ori suma imprumutata? NU. Costul total este de 836,8 lei, ramane fix pe toata perioada imprumutului si este mentionat clar in contractul de credit.

Am sters din articol toate referirile legate de faptul ca persoana care imprumuta va restitui de mai multe ori suma imprumutata, ca urmare a unui credit la acea firma. Am facut aceasta afirmatie gresita deoarece nu am verificat detaliile imprumuturilor, bazandu-ma doar pe valoarea DAE.

De asemenea tin sa precizez ca la Institutiile Financiare Nonbancare care dau credite (cum este firma in discutie), apeleaza o paleta larga de persoane. Din informatiile pe care le detin, mare parte din acestea au o situatie financiara precara si se pot incadra in termenul generic de “roman sarac”.

In acel moment m-am gandit la mine. Si eu sunt (un fel de) antreprenor, tinand cont de faptul ca am (cel putin) trei proiecte in dezvoltare:

• milionarulmioritic.com;
• fapturbo.ro;
• avantajlastart.net.

Ultimul dintre ele este un proiect non-profit, dar da-mi voie sa-ti spun ca este de departe cel mai complex dintre toate cele trei si are cea mai mare echipa.

Dar nu despre asta vreau sa-ti vorbesc, ci despre antreprenoriatul in vreme de criza. In momentul in care Ionut s-a definit ca antreprenor, mi-am amintit ca eu il cunoscusem, in toamna anului 2007, ca trainer. Intre timp si-a schimbat focusul spre altceva. Sunt sigur ca cel putin o parte din “vina” o are criza economica.

In timp de criza, fiecare dintre noi simtim ceva: fie o crestere a castigurilor financiare (o minoritate), fie o situatie de cumpana in care trebuie sa iei o decizie (majoritatea). Trebuie sa iei o decizie sau sa suporti consecintele. Iar consecintele sunt, de obicei, falimentul financiar personal.

Ce m-a surprins pe mine este faptul ca in aceasta perioada, foarte multi romani, dintre cei cu initiativa, dintre cei motivati spre succes, opteaza pentru antreprenoriat. Vorbesc despre romani in general ca sa nu credeti ca am de gand sa-l perii pe Ionut. Veti vedea ca am dreptate cand vorbesc la plural.

M-a suprins aceasta glisare a romanului spre antreprenoriat pentru ca, a fi antreprenor este o meserie deosebit de grea si riscanta (din punct de vedere financiar), chiar si pe timpuri de crestere economica. Iti trebuie abilitati deosebite, o motivatie extrema si o incapatanare de fier pentru a porni o afacere de la zero si a o ridica spre profit.

Ca atare, in asemenea vremuri caracterizate prin debandada economica, a fi antreprenor este un “sport extrem”.

Cu toate acestea, randurile “meseriei” se ingroasa cu tineri dornici de afirmare. E suficient sa citesti articolele din Arena Biz, un site dedicat antreprenorilor, pentru a vedea ca exista o activitate sustinuta in acest sector. Se vorbeste chiar despre antreprenoriat ca solutie de iesire din criza.

Nu pot decat sa admir acesti oameni:

• pe de o parte tinerii antreprenori care doresc sa reuseasca;
• de cealalta parte, oamenii de afaceri care au avut succes si care doresc sa-i ajute in calitate de mentori si, evident, investitorii dispusi sa puna banii la bataie pentru a porni un start-up.

Acesti oameni stau departe de ochii presei, mai preocupata de violurile babelor de la tara decat de oamenii care vor sa produca locuri de munca si prosperitate. Ei trudesc intr-un anonimat nemeritat, departe de aplauzele scenei.

O parte dintre ei vor esua, altii vor reusi sa puna pe picioare firme care se vor descurca onorabil pe piata. Cativa vor deveni patronii hiturilor de business de maine si vor ajunge cunoscuti, in atentia presei, atunci cand e prea tarziu si cand, probabil, nu ii mai ajuta cu nimic.

Chiar daca acum ei trudesc in anonimat, merita toata admiratia noastra pentru ca sunt exemplul viu al omului care nu se teme de nimic atunci cand isi urmareste visul. Trebuie sa invatam de la ei, sa ne inspiram din curajul lor si sa privim faptele lor ca o lectie atunci cand lucrurile ni se par prea greu de facut.

Va invit sa ne ridicam (simbolic) palariile in fata lor.

• As incepe cu stirea care anuleaza stirea. Initial s-a spus ca am iesit (din punct de vedere tehnic) din recesiune, dar se pare ca nu e asa.
• Ca urmare, nu trebuie sa ne mire ca romanul taie de pe lista de cumparaturi. Pe langa autoturisme, care se inmatriculeaza tot mai putine, sunt si bunurile de folosinta indelungata.
• Cel mai ciudat este ca romanul se lipseste de sapun si detergent. Ati avut probleme olfactive, in ultimul timp, in mijloacele de transport in comun?
• Cu toate acestea, romanul continua sa fumeze si da o groaza de bani pe tigari.
• In plus, si intretinerea se scumpeste.
• Tot preturile mari ne impiedica sa mancam sanatos.
• In tot acest timp, guvernul se codeste sa se lupte cu evaziunea fiscala. Poate ar fi cazul sa foloseasca un sistem de loterie cu lozuri razuibile, cum exista in China.
• Dar ca sa nu fim prea tristi, se pare ca locuintele ANL se pot cumpara ieftin.
• … si ca nu vom mai plati comisionul pentru rambursarea anticipata a creditelor.

In consecinta, stam la fel de rau. Las’ ca trece si asta (pana la urma)!

Declansatorul

Procesul decizional este amorsat de un declansator. Acesta este realizat de o nevoie sau de o dorinta.

Nevoia este legata de o necesitate: fizica, psihica sau de alta natura. Am nevoie de mancare si de un adapost ca necesitati de supravietuire. Sunt elemente de la baza piramidei lui Maslow, fara de care nu putem exista ca fiinte vii.

Am nevoie de recreere. Este o necesitate psihica, fara de care creierul uman nu poate functiona in parametri normali.

Nevoile sunt un puternic element decizional. Ele ne obliga sa gasim resursele necesare pentru a ne indeplini, chiar daca pentru aceasta vom plati un pret pe care il consideram prea mare.

Dorintele nu sunt legate direct de supravietuire. In schimb ele sunt determinate de nevoia de confort, de producerea unei senzatii de placere. Ca urmare, sunt un declansator mai putin puternic decat nevoile.

Puterea de cumparare

Indiferent care este declansatorul, actul cumpararii nu poate avea loc daca este depasita puterea de cumparare. Puterea de cumparare poate fi definita foarte simplu: cumpar daca am suficienti bani in buzunar.

Desigur, lucrurile sunt mai complicate. In ziua de azi poti cumpara pe credit, dar si creditul, la randul sau, este determinat de capacitatea de plata care se traduce, tot simplu: “cati bani ai in buzunar”.

Nu conteaza daca ai o nevoie puternica sau o dorinta mai putin stringenta, puterea de cumparare este cea care decide daca are loc actul de cumparare.

Revenind la decizia de cumparare: de fiecare data cand o luam, ea se bazeaza pe faptul ca ne va indepli o dorinta sau o nevoie, iar acest lucru se face in functie de puterea noastra de cumparare. Am intrat in aceste detalii tehnice pentru a te indemna sa transformi actul de decizie al cumpararii, dintr-unul inconstient (cum este la majoritatea dintre noi) intr-unul constient.

Pentru aceasta trebuie sa-ti puneti trei intrebari:
1. Declansatorul procesului decizional este o nevoie sau o dorinta?
2. Am puterea de cumparare necesara?
3. Care este relatia intre pret, puterea de cumparare si declansator?

Sa-ti dau un exemplu: vreau sa-mi cumpar ultimul tip de telefon celular. Costa 2000 de lei. Salariul meu lunar este de 700 de lei.

Imi pun cele trei intrebari, la care imi dau trei raspunsuri sincere:
1. este o dorinta;
2. da (pentru ca voi lua imprumut banii);
3. puterea mea de cumparare este solicitata la maxim.

Din cauza imprumutului, voi avea probleme la plata cheltuielilor obligatorii (chirie, intretinere etc), va trebui sa-mi reduc cheltuielile esentiale de supravietuire (mancare, medicamente) si sa reduc sau sa elimin alte tipuri de cheltuieli.

Concluzia. Actul de cumparare se bazeaza pe o dorinta, nu pe o nevoie si produce tensiuni majore in finantele mele personale. Indiferent cat de mare este dorinta de a cumpara acest telefon celular, logica imi spune ca nu trebuie sa-l cumpar.

Avantajul acestei tehnici este urmatorul: majoritatea deciziilor inconstiente, automate, se bazeaza pe sentimente, nu pe logica. De aceea, daca nu faci pasii de gandire de mai sus, constient vei cumpara acel celular, deoarece in timpul deciziei inconstiente sentimentele sunt mai puternice decat logica.

Folosirea acestei tehnici te va ajuta sa scurcircuitezi acest proces si sa iei decizii inteligente de cumparare. Povesteste-ne din experienta ta de cumparator si spune-ne cum iei tu decizia de cumparare si cum faci pentru a rezista tentatiei de a face decizii emotionale care produc probleme bugetului tau.

Casa in care stai nu este o investitie, este o cheltuiala.

Cea mai simpla metoda de a face o distinctie clara intre o cheltuiala si o investitie este cea propusa de Robert Kiyosaki care spune foarte plastic: “O investitie (reusita) iti baga bani in buzunar, o cheltuiala iti scoate bani din buzunar.”

Conform acestei sintagme, casa in care locuiesti este o cheltuiala. Punct.

Trecand peste acest aspect care nu este minor, trebuie sa abordez modul in care clientul obisnuit “rationeaza” la luarea unui credit, inclusiv al unuia imobiliar:

• cati bani imi trebuie (ma calific)?
• care este rata lunara?

Restul nu conteaza. Este potrivita o asemenea abordare? Las la latitudinea voastra sa apreciati, dupa ce veti termina de citit acest articol.

Sunt nevoit sa intru in detalii legate de modul in care se acorda creditele, cu referire la creditele imobiliare (cu garantie ipotecara).

Aceste credite au trei elemente principale care influenteaza ce-l doare mai tare pe roman, adica valoarea ratei lunare:

1. eventualele perioade de gratie;
2. tipul de dobanda;
3. modul in care evolueaza rata.

Perioadele de gratie

Sunt totale (nu se plateste deloc rata in primele luni) sau partiale (se plateste dobanda si/sau comisioanele datorate bancilor). Nu poate depasi 24 de luni.

Scopul perioadei de gratie: metoda psihologica de a atrage clientii. La inceput rata este mica, ceea ce este deosebit de “apetisant” pentru cel care doreste sa ia un credit.

Tipul de dobanda

Dobanzile variaza in functie de mai multi parametri:

• indicii monetari (EURIBOR pentru creditele in valuta sau ROBOR pentru cele in lei);
• dobanda de referinta a bancii;
• dobanda de referinta BNR;
• riscul de tara;
• protectia impotriva deprecierii cursului de schimb;
• protectie legata de evolutia dobanzii.

Chiar si pentru mine, care studiez cu interes acesti parametri, pentru a intelege mecanismul dobanzilor, este mult. Sunt 7 (sapte) parametri care se pot combina in felurite… feluri, pentru a da o groaza de variante.

O impartire mult mai simpla este: dobanzile sunt fixe, variabile sau mixte (fixe pe o perioada de inceput si variabile dupa terminarea perioadei de dobanda fixa).

Se pune o intrebare legitima: de ce o asemenea complicareala?

Unul din lucrurile pe care le-am invatat pe proprie piele, in aceasta viata, este ca fiecare detaliu care exista in realitate are un motiv bine stabilit pentru care exista. Nimic nu ia fiinta dintr-un capriciu. Ghidandu-ma dupa acest principiu, pot spune ca aceste elemente pentru calculul dobanzii exista din doua motive:

1. pentru ca banca sa se protejeze cum stie mai bine fata de modificarile pietei, pentru a nu pierde bani in momentul in care se deruleaza creditul;
2. pentru a avea un avantaj de marketing asupra clientului.

E clar: banca nu trebuie sa piarda atunci cand acorda credite. Banca este o institutie axata pe profit, asa ca in functie de cum propun specialistii departamentului de reducere a riscurilor (nici nu stiu daca exista asa ceva, am inventat acest departament din ratiuni didactice…) se propune o varianta de calcul a dobanzii care sa fie avantajoasa bancii si competitiva fata de concurenta.

Poate cu punctul doi nu sunteti intru totul de acord cu mine. E posibil sa n-am dreptate, dar pot sa va asigur ca exista un avantaj clar de marketing din aceasta modalitate complicata de a calcula dobanda.

Client: Cat trebuie sa platesc pe luna?
Ofiter de credit: Sa vedeti, in primul an este dobanda fixa, 5%, precedata de o perioada de gratie de 6 luni in care platiti doar dobanda si comisionul bancii, apoi din al doilea an este o dobanda variabila, in functie de EURIBOR, la care se aplica…

Clientul incepuse sa caste discret dupa primele cuvinte ale ofiterului de credit.
Clientul: Deci cat trebuie sa platesc in prima luna?
Ofiter de credit: 100 de euro
Clientul: OK, iau creditul.
Ofiter de credit: Din anul al doilea va trebui sa platiti 150 de euro, daca indicii monetari se mentin la actualele valori…
Clientul (stramband putin din nas): Ma calific pentru acest credit?
Ofiter de credit: Cred ca da… trebuie sa mai studiez…
Clientul: Bine… faceti actele.

Intr-un fel nu e de mirare ca mai toti clientii nu se obosesc sa puna intrebari suplimentare legate de cat vor plati rata daca parametri financiari o iau razna. Nici nu se gandesc la asta. Iar in zilele noastre traim tocmai o asemena situatie.

Modul in care evolueaza rata

Rata poate fi crescatoare, fixa sau descrescatoare, in functie de tipul dobanzii si tipul creditului.

Evolutia ratelor si negative equity

La nebunia detaliilor care v-am prezentat-o mai sus se adauga un factor suplimentar de stres: negative equity (citeste articolul 1 si articolul 2).

Au fost cazuri in care bancile au luat masuri care au dus la cresterea dobanzii (si deci a ratelor) tocmai datorita acestui fenomen. Lucrurile au fost posibile deoarece in contract existau clauze prin care banca putea modifica in voie o anumita componenta a dobanzii, deci dobanda in sine.

Dobanda, si in consecinta rata (pentru dobanzile variabile), poate avea doua evolutii care sa afecteze capacitatea de plata:

• crescatoare;
• descrescatoare.

De obicei ratele descrescatoare in aceasta perioada de criza au fost determinate de dobanzi care au depins de EURIBOR sau ROBOR plus o marja fixa a bancii. Cei doi indici monetari au scazut, marja fiind fixa a determinat o reducere a dobanzii, deci a ratelor. Mai ales la inceputul creditului, cand de obicei principalul (partea din rata care este de fapt fractiune din banii pe care i-ai imprumutat initial) este mic si dobanda mare, produce o reducere destul de mare a ratei.

Ratele crescatoare sunt determinate de toate celelalte cazuri in care formula de calcul permite bancii sa-si acopere riscurile pe spatele clientului. Aceasta situatie a dus la multe din cazurile in care clientul a intrat in incapacitatea de a achita ratele. Din punct de vedere legal clientul este de vina pentru ca nu a citit contractul.

Cel mai dramatic caz este cel in care clientul este in negative equity iar rata lui creste, in conditii de criza. Cu alte cuvinte, nu ajunge ca e criza (si fac mai putin bani decat inainte), in plus banca ma taxeaza cu o rata mai mare, culmea! La un imobil care nu mai valoareaza nici cat am eu datorie la banca.

Revin la intrebarea de la inceputul articolului: “Este potrivita abordarea pe care majoritatea clientilor o au cand iau un credit, analizand superficial conditiile creditarii?”

Sper ca dupa acest articol veti privi cu alti ochi modul in care analizati un credit, mai ales un credit imobiliar, in momentul in care doriti sa contractati unul. Acela trebuie sa fie un moment in care decizia trebuie luata dupa o analiza atenta.

Nu e nicio rusine daca nu intelegeti termenii contractului. Intrebati personalul bancii, intrebati prietenii care activeaza in domeniul bancar, cereti explicatii pana cand veti intelege mecanismele care stau la baza stabilirii dobanzii si a ratelor lunare la creditul pe care il luati. Altfel veti putea ajunge intr-o situatie de neinvidiat, in care se gasesc cei care sunt in negative equity si care, in timp de criza, platesc rate tot mai mari.

Perioada dintre 1990 si 2008 a reprezentat, pentru piata imobiliara, o crestere continua a preturilor cu viteze diferite de la an la an. Pentru investitorii care au activat in imobiliare, mari sau mici (printre cei mici m-am aflat si eu), a fost o perioada “de aur”, un festin continuu care le-a adus castiguri financiare. Acest lucru a durat pana la un punct, momentul in care piata s-a oprit (mai mult sau mai putin) brusc din urcarea ei, pentru a incepe sa se prabuseasca.

La inceput abia vizibila, caderea a continuat sa prinda viteza, pana la momentul in care nu mai conta daca viteza e mare sau mica: piata aluneca in flux continuu spre niveluri tot mai mici. Aceasta evolutie a pietei a “prins” pe unii investitori, nu putini, cu obiectul investitiei (proprietati imobiliare) in portofoliu, in imposibilitatea de a le fructifica la un pret la care se asteptau, tinand cont de evolutia crescatoare care a avut loc in Romania aproape douazeci de ani.

O parte din acesti investitori au imprumutat sume de la banca pentru a realiza investitia. Daca nu au vandut la timp, au ajuns in situatia de a-si contempla decizia prin prisma unui fenomen la care nu s-au gandit: negative equity. Indiferent daca esti investitor de calibru mare sau un mic investitor, situatia de negative equity este la fel de dureroasa. Ea presupune un esec al fenomenului de investitie care trebuie sa fie rezolvat in vreun fel sau altul.

Exista doua mari tipuri de proprietati imobiliare:

• terenurile (agricole sau parcelele destinate constructiilor);
• imobilele.

Terenuri agricole si parcelele destinate constructiilor

In general, in perioada de crestere a pietei imobiliare, terenurile au fost luate pentru a fi speculata cresterea de pret sau pentru a transforma terenurile agricole din apropierea oraselor sau drumurilor importante (de exemplu centurile oraselor mari) in parcele destinate constructiilor. A mai existat si situatia in care au fost cumparate terenuri agricole care au fost mentinute in portofoliu, pentru o ulterioara revanzare.

Terenurile strict agricole

Acestea au, paradoxal, situatia cea mai buna. Chiar daca sunt in negative equity, au marele avantaj ca pot fi utilizate pentru activitatea de productie agricola, pentru a realiza recolte care ulterior sa fie valorificate.

Desigur, in situatia de astazi, cand cartelurile importatorilor si procesatorilor de materii prime agricole duc o politica agresiva pentru mentinerea cat mai scazuta a pretului materiilor prime agricole, de productie autohtona, sa faci agricultura in Romania este o adevarata aventura financiara. Cu toate acestea, sunt producatori care supravietuiesc sau chiar sunt pe profit.

Acestia, daca au luat terenurile agricole pentru o investitie cu bataie mai lunga, isi pot permite sa plateasca in continuare ratele la banca, pentru acele terenuri si vor astepta vremuri mai bune.

Terenurile cumparate pentru parcelare

Aici situatia este cea mai dramatica. O parcelare a terenului agricol inseamna o odisee ce implica scoaterea din circuitul agricol, proces deosebit de indelungat care necesita o groaza de avize si sume de bani pe masura. De asemenea, parcelarea are caracteristicile ei speciale.

Daca investitorul a fost prins de criza in plin proces de parcelare, el trebuie sa termine parcelarea (care inghite bani) si se trezeste cu parcele in proprietate, intr-o piata cu supra-oferta. In plus, daca e si in negative equity datorita imprumuturilor luate, nu-l vad prea bine.

Chiar daca are alte surse de castig financiar, investitia imobiliara in care e prins ii consuma capital, atat de pretios intr-o situatie de criza financiara. Iesirea din aceasta situatie nu poate fi decat in pierdere, fie ca se face cu renuntarea la terenuri, fie ca se plateste in continuare ratele la banca, in asteptarea redresarii pietei imobiliare.

Parcele destinate constructiei

Exista foarte multi mici investitori imobiliari care au cumparat parcele de teren in vederea speculatiei pe piata imobiliara. Ei au ramas cu terenurile in portofoliu, incapabili sa le fructifice in profit.

Situatia de negative equity i-a obligat, mai mult sau mai putin, sa ia o decizie. Problema cu parcelele destinate constructiilor este ca ele nu pot fi valorificate decat prin vanzare sau dezvoltare imobiliara, adica prin construirea de imobile. Sa construiesti in situatia de azi, pentru vanzare, este o sinucidere financiara.

Ca atare, micilor investitori nu le ramane decat:

• sa plateasca in continuare rata la aceste terenuri, in asteptarea revenirii pietei imobiliare;
• sa inchida investitia in pierdere (prin vanzarea terenului si completarea “din buzunar” pentru a acoperi restul de imprumut luat de la banca);
• valorificarea terenului in scop personal.

Am intalnit nu putine cazuri in care investitorii care au ramas cu terenuri au construit pe ele imobile pentru uz personal, fie o casa in care sa locuiasca, fie o casa pentru parinti sau pentru copii. Este si aceasta o metoda de valorificare pentru cei care isi permit sa construiasca, din alte surse financiare. Pentru constructii vremurile sunt bune, pretul materialelor a scazut, la fel si manopera.

Imobile construite

Imobilele nou construite de dezvoltatori, pentru vanzare, au ramas in mare parte nevandute. Chiar si reducerile de pret din ultimul timp nu au fost suficiente pentru a dinamiza piata. Ca urmare, dezvoltatorul care a apelat la credite pentru a construi, a fost nevoit sa scoata la inchiriere imobilele, pentru a acoperi obligatiile lunare fata de banca. In acest fel numarul de apartamente noi oferite spre inchiriere a crescut, ducand la scaderea chiriilor pe piata.

O categorie aparte sunt micii investitori care au cumparat apartamente noi, inca din momentul inceperii constructiei imobilului, la preturi “promotionale”, cu scopul de a le vinde cand sunt gata, la un pret crescut. Acestia au ramas cu apartamentele si cu ratele la banci. Ei au fost de asemenea nevoiti sa scoata la inchiriere apartamentele pentru a face fata ratei.

Acestea sunt cateva dintre cele mai intalnite situatii pentru investitorii care au in portofoliu proprietati imobiliare cu negative equity. In fond, nimeni nu spune ca o investitie trebuie sa-ti aduca doar profit. Pierderea face parte “din joc”. De multe ori trebuie sa stii cand e cazul sa te retragi, sa recunosti ca ai pierdut si sa pui frana scurgerii de capital pe care o produce investitia nereusita.

Acest STOP este foarte greu de spus pentru ca de multe ori oamenii sunt tentati sa se ascunda “dupa deget”, sa ignore realitatea si sa traiasca cu speranta ca lucrurile se vor rezolva. Reactiile la pierdere sunt diferite, cum diferiti suntem fiecare dintre noi. De aceea continui sa spun ca investitiile sunt activitati care scot din noi ce e mai bun sau ce e mai rau, sunt o oglinda in care putem sa ne reflectam pe noi insine.

Pe scurt, este situatia in care ai cumparat o proprietate, cu imprumut de la banca, pe o piata imobiliara in crestere, spre finalul cresterii. Dupa prabusirea pietei, valoarea actuala a proprietatii nu acopera diferenta dintre pretul initial de achizitionare al proprietatii si avansul dat de tine.

Exista doua situatii diferite care necesita abordari diferite pentru a solutiona aceasta problema:

• proprietatea este locuinta in care ai domiciliu;
• proprietatea este o investitie imobiliara.

Negative equity in “casa ta”

In primul rand trebuie sa intelegi un lucru foarte important: pentru ca ai cumparat apartamentul (sau casa) cu credit de la banca, esti in situatia in care casa ta nu e… casa ta. Imobilul e de fapt al tau (ai un contract de cumparare si esti proprietar) si de drept al bancii, pana in momentul in care ti-ai platit tot creditul restant.

Daca ai reusit sa “digeri” aceasta realitate, te mai asteapta doua socuri care ar trebui sa te trezeasca:

1. Indiferent de perioada in care ai cumparat imobilul (de crestere sau scadere a pietei imobiliare), atata timp cat l-ai achizitionat cu bani de la banca, vei plati, de-a lungul timpului, mai mult decat valoarea pe care o avea la acel moment.
2. Daca dupa achizitionarea imobilului piata imobiliara a cunoscut o cadere, pe langa vestea de la punctul 1 mai trebuie sa adaugi faptul ca acum platesti pentru o proprietate a carei valoare este mai mica decat restul banilor ce trebuie dati la banca.

Punctul doi are o consecinta foarte interesanta: daca nu ai fonduri suplimentare, esti blocat cu imobilul respectiv. De ce? Pentru ca la acest moment, daca ai dori sa-l vinzi, pretul pe care l-ai obtine nu ar fi suficient pentru a acoperi restul creditului. Pentru a intelege iti voi da un exemplu.

Ai cumparat, inainte de prabusirea pietei imobiliare, un apartament ce valora 100.000 euro. Ai dat un avans la banca de 20.000 de euro, banca a platit restul (catre vanzator) si ai devenit proprietarul unui apartament ipotecat. Piata imobiliara a scazut, intre timp, cu 40% (cifra care se regaseste in realitate, in unele locatii din tara). Apartamentul tau valoreaza 60.000 de euro.

Daca ai vrea sa vinzi acest apartament, ar mai trebui sa obtii inca 20.000 de euro pentru a acoperi banii completati de banca (80.000 de euro). In concluzie:

• ai dat 20.000 euro (avansul);
• ai primit 60.000 de euro la vanzarea apartamentului, bani pe care i-ai dat bancii;
• ai mai dat in plus 20.000 euro pentru a completa ce ti-a dat banca pentru a achizitiona apartamentul;
• rezultat final: esti in minus cu 40.000 euro si n-ai apartament.

Desigur, situatiile reale sunt un pic mai complicate, pentru ca intre timp ai mai platit rate la banca. Ce trebuie sa intelegi este ca, la acest moment, daca vrei “sa iesi” din aceasta achizitie, o vei face cu un minus foarte mare. Acest lucru este determinat de decizia ta catastrofala de a cumpara un imobil la varful cresterii pietei imobiliare.

Situatia este mai dramatica daca intri in incapacitate de plata. Banca va vinde imobilul tau si te va urmari pentru a-si recupera restul de 20.000 de euro, deci iti va lua orice alta proprietate pe care o ai pentru a stinge datoria.

Ce-i de facut?

Sa platesti in continuare ratele si sa te consolezi cu gandul ca ai facut o afacere proasta.

Va trebui sa mai astepti ani si ani pana cand piata imobiliara va creste intr-atat incat sa inchida bresa dintre valoarea imobilului si restul de plata la banca. Atunci vei iesi din negative equity.

In acel moment, in cazul in care vei dori sa vinzi imobilul, vei fi capabil sa-ti acoperi restul de bani pe care trebuie sa-i dai bancii, dar tot vei iesi in minus (cu avansul dat catre banca).

E posibil ca preturile sa revina la vechile valori?

Da. Sau nu. Numai timpul va da raspuns la aceasta intrebare, iar daca raspunsul este da, nu putem sti in cati ani se va intampla acest lucru.

Foloseste acest episod negativ din viata ta financiara pentru a reflecta la greseala pe care ai facut-o si a te informa temeinic in cazul in care vei fi pus intr-o situatie similara, de a cumpara o proprietate imobiliara sau de a face o investitie, de orice fel. Acelasi lucru il poti pati si la bursa sau cu orice alt obiect de investitie, pentru ca pietele, indiferent ce tranzactioneaza ele, evolueaza in cicluri.

Cunoaste aceste cicluri si vei fi in stare sa stai departe de acest gen de achizitii falimentare. Mai mult, cunoaste ciclurile economice si vei putea sa obtii profit de pe urma lor.

In urmatorul articol voi analiza situatia in care negative equity apare la un imobil de investitie.

• imi centralizez bugetul de venituri si cheltuieli realizat in toate lunile anului trecut si imi calculez balanta (care poate iesi pe plus sau pe minus);
• analizez aceste date si trag concluziile;
• imi revad lista cu tintele financiare pentru anul care a trecut, analizez care s-au realizat si care nu, tragand concluziile de rigoare;
• imi creez lista cu tintele financiare pentru anul viitor.

Bugetul

Sunt un promotor fervent al bugetului de finante personale care consta in urmarirea veniturilor si cheltuielilor personale (sau familiale, de la caz la caz). Stiu cu exactitate care au fost veniturile membrilor familiei, pe surse de venit. Am o evidenta clara a cheltuielilor, pe categorii. Fac statistici lunare la venituri si cheltuieli iar odata pe an, la trecerea de la vechiul la nou an, fac analiza acestor date.

Acest ritual imi da posibilitatea sa cunosc in detaliu cum se misca banii (circuitul banilor sau cash flow) in cadrul finantelor personale. Acest lucru inseamna ca pot sa analizez ce s-a intamplat, sa gasesc ce nu merge bine si sa propun modalitati de rezolvare a problemelor financiare.

Daca vreti sa aflati cum se face un buget personal si sa beneficiati de un fisier excel cu care sa va puteti urmari veniturile si cheltuielile (fisier inspirat din cel pe care il folosesc eu) puteti descarca gratuit cartea in format electronic Bazele finantelor personale de aici.

Tinte

Nu poti obtine ceva daca nu stii cu exactitate ce vrei. Cand e vorba de bani, e nevoie sa-ti faci tinte clare care contin suma pe care vrei s-o obtii si durata de timp in care vrei s-o obtii.

M-am obisnuit sa fac acest lucru o data pe an, in ziua de Revelion. Atunci analizez tintele propuse pentru anul care a trecut si imi stabilesc tintele pentru noul an.

Tintele mele sunt variate, legate de proiecte si dorinte personale. Voi detalia in continuare tintele financiare:

• cat vreau sa castig din activitatea profesionala medicala pe care o desfasor;
• tinta mea de venituri din activitatile online pe care le desfasor (milionarulmioritic.com, fapturbo.ro);
• tinta mea de profit din investitiile la bursa (in procente);
• tinta mea in domeniul investitiilor imobiliare (vanzari, achizitii, profituri obtinute);
• valoarea donatiilor pe care le voi face (aici intra sustinerea financiara a proiectelor mele gratuite, in special Avantaj la start);
• tinta mea de vanzari a cartilor pe care le scriu (acesta este un capitol nou, tinand cont ca incepand cu 2010 voi vinde prima mea carte, Iesi din labirint);
• lista cu cheltuielile mari pe care planific sa le am in anul care vine (fie ca e vorba de achizitia de lucruri, cum este un automobil, investitii in casa personala sau concedii in diferite destinatii).

Aceasta lista de tinte imi permite sa am clar in fata ochilor atat veniturile pe care doresc sa le obtin cat si lista cheltuielilor majore pe care vreau sa le fac. De-a lungul anului, deschid aceasta lista cu tinte si analizez daca sunt pe drumul cel bun pentru a obtine ceea ce vreau.

Voi ce ritualuri asemanatoare aveti de Anul Nou?

Ce ne asteapta?

Voi face o scurta trecere in revista a opiniilor care apar pe blogurile economice si nu numai, pe care le urmaresc:

• impozitarea anticipata (!) a firmelor (sursa);
• debandada generala la nivelul impozitarii (uite impozitul, nu-i impozitul sursa);
• scaderea sau intreruperea subventiilor agricole, cu o posibila explozie a preturilor la alimente (sursa);
• scaderea preturilor la imobiliare (parerea mea);
• un an negru pentru antreprenori (sursa);
• o continuare a scaderilor in constructii (nu vad de ce s-ar opri trendul descris aici si aici);
• ca sa nu fie numai vesti negre, o posibila continuare a trendurilor de crestere a exporturilor (trend descris aici) si al industriei (trend descris aici)
• somajul va exploda (estimare FMI, aici).

Dincolo de aceste previziuni, realitatea va fi… vom vedea noi cum. De multe ori viitorul ne rezerva scenarii la care nu ne-am gandit. Tocmai de aceea trebuie sa ne pregatim pentru ce este mai rau si sa speram ca va fi mai bine.

Sunt vremuri grele, in care e bine sa fim cumpatati, sa economisim, sa cautam noi metode de a face bani. Sunt vremuri in care ar trebui sa privim cu atentie in interiorul nostru pentru a vedea ce este cu adevarat important pentru noi. Cand vom face acest lucru, ma indoiesc ca pe lista va aparea ultimul tip de telefon sau o masina noua. Sanatatea, dragostea, timpul petrecut alaturi de cei dragi sunt mult mai importante si, spre norocul nostru, sunt pe gratis.

Pentru ca acesta este ultimul articol pe care il scriu pentru Empower in 2009, va urez pentru anul ce vine sanatate, dragoste, mai mult timp petrecut alaturi de cei dragi! Si, de ce nu, mai multi bani!