Un mod inteligent de a-ti cumpara o casa

Scris de Luca Dezmir

pe 13 February 2009

Bine ai venit pe Empower! Multumim pentru vizita. Daca iti sunt utile informatiile din aceasta pagina, atunci aboneaza-te la Empower prin RSS sau prin email (coltul din dreapta-sus) pentru a primi articole gratuite noi si interesante in fiecare zi.

Zilnic, in cadrul emailurilor pe care le primesc de la cititorii Milionarului Mioritic, apar intrebari legate de finante personale, trading sau investitii imobiliare. Unele dintre ele devin mai tarziu surse de inspiratie pentru articolele scrise de mine. Iata un asemenea mesaj:

Nu vreau sa-ti rapesc din timp si nu astept raspuns neaparat. Dar din ce-am citit, am observat ca majoritatea populatiei Romaniei nu are acces la creditele imobiliare din cauza conditiilor impuse de banci, de ex. venituri foarte mari, peste 1000 euro lunar. Eu sunt invatatoare, deci bugetara si castig in jur de 350 euro. Sotul meu lucreaza in domeniul privat si castiga cam 500 euro, dar pe cartea de munca are 200. Nici macar nu visez la o casa in sistem rezidential.

Ca mine sunt multi. Cei care au reusit ceva in acest sens sunt cei care au muncit afara. Cred c-ar fi interesant sa dezbati pe blogul tau acest subiect. Exista banci mai “umane” in Romania in ce priveste creditul imobiliar? Ma refer la dobanzi si costuri ascunse. Multumesc tare mult.

Un raspuns direct ar fi: nu exista banci “mai umane”. Bancile sunt institutii financiare al caror obiect de activitate este realizarea de profit, nu ajutorarea oamenilor. Ca atare, lumea ar trebui sa inteleaga ca bancile nu le vor binele decat in masura in care acest lucru produce un profit mai mare.

Analizand sistemul financiar care este in functiune in acest moment, pot spune cu tristete ca cei mai dezavantajati “jucatori” sunt angajatii. Ei sunt perdantii majori ai status quo-ului pentru ca toate regulile dupa care functioneaza sistemul sunt impotriva lor.

Iata cateva din argumentele mele:

Retribuirea muncii lor se face disproportionat, deoarece plus-valoarea pe care o produc trece in marea ei majoritate la angajator (fie ca e vorba de patron sau stat) si la stat sub forma de impozite.
Sistemul de impozitare este defavorabil pentru angajat. Angajatul este impozitat inainte de a-si deduce cheltuielile (legate de supravietuire) pe cand firma pentru care lucreaza este impozitata dupa ce si-a scazut cheltuielile de functionare.
Ratele la creditele pe care le ia un angajat nu se pot scadea din salarul brut inainte de impozit. Ratele la creditele luate de firme sunt considerate cheltuieli si se scad din incasari, inainte de a se calcula impozitul pe profit.

Din acest punct de vedere cred ca a lua un credit de consum este o afacere complet dezavantajoasa pentru un angajat. Cu atat mai mult un credit pentru o casa, care are o valoare mare. Cel care ia acest credit trebuie sa plateasca, luna de luna, ratele. Daca nu reuseste sa tina pasul cu aceste obligatii financiare va suferi consecintele, adica va pierde casa. In plus, sistemul descris mai sus nu ii acorda nici un avantaj.

Problemele majoritatii celor care iau credite pentru locuinta personala sunt:

Ei vor casa acum.
Se bazeaza pe o rata pe care o pot achita in acel moment, dar viata e plina de surprize si nimic nu le poate garanta ca ratele pot fi achitate in viitor (pot fi concediati, la reangajare nu e sigur ca vor beneficia de acelasi salariu, pot aparea cheltuieli suplimentare in bugetul familiei, cheltuieli care nu pot fi amanate etc).
Nu ii preocupa aspectele financiare de care am vorbit mai inainte (cum se impoziteaza castigurile salariale, cum functioneaza sistemul de credite).

Cand am vorbit despre aceste aspecte cu diferiti oameni, mi s-a spun invariabil: pai eu ce pot sa fac?. Raspunsul meu este:

Sa nu te complaci in situatia in care esti. Sa actionezi.

Voi incerca sa schitez o posibila solutie la aspectele negative pe care le-am relatat mai inainte.

Incepe o activitate lucrativa individuala

Adica fa ceva din care poti sa scoti bani. Ca un al doilea job, cu deosebirea ca de aceasta data tu esti propriul angajator. Cum se zice in fotbal, tu centrezi, tu dai cu capul.

Multi dintre voi vor zice ca nu au timp, ca nu mai au energie (dupa ce vin de la serviciu), ca nu au bani sa investeasca in pornirea unei afaceri. Toate acestea sunt doar scuze, nicidecum probleme insurmontabile. Pentru fiecare dintre ele exista solutii.

Iata recomandarile mele:

Atentie mare la alegerea activitatii! Nu alege un domeniu pentru ca se fac bani buni ci alege domeniul care te pasioneaza, in care ai visat dintotdeauna sa actionezi.
Daca lucrezi ce te pasioneaza o vei face chiar daca e tarziu, daca ai venit obosit de la job si ai putin timp. Toate acestea dispar pentru ca faci ce-ti place.
Lipsa timpului nu este o scuza. Gaseste jumatate de ora inainte de a te culca, dar fa asta zilnic. Gaseste o ora-doua sambata si duminica, in fiecare week-end.
Nu demisiona din serviciul unde esti angajat! El trebuie sa ramana principala sursa de venit, dedicata, ca si pana atunci, acoperirii cheltuielilor de supravietuire.
Tine cheltuielile la mic! Nu e nevoie de reclama, de sediu (lucreaza acasa), de pliante, nici macar de carti de vizita.
Foloseste reteaua de prieteni, carora le spui cu ce te ocupi mai nou. Spune la toata lumea, chiar daca e vorba de cunoscuti.
Foloseste Internetul pentru a te face cunoscut! Deschide un blog al afacerii, comenteaza in alte bloguri dedicate unor activitati asemanatoare.
Foloseste puterea retelelor. Fa-ti un cont pe Facebook (voi scrie un articol despre aceasta unealta extraordinara…), aduna-ti prietenii, interactioneaza cu cat mai multa lume si lasa mesaje despre activitatea ta. Nu reclame, ci doar spune ce faci legat de activitatea ta: acum ma ocup cu strangerea de materiale pentru ultimul client de la firma mea.
Nu deschide un SRL, foloseste sistemul de PFA (persoana fizica autorizata). E mult mai simplu cu privire la contabilitate, cu privire la interactiunea cu organele de control (te poti intelege excelent cu inspectorul zonal, daca construiesti de la inceput o relatie cu el) si e mult mai ieftin de intretinut (de exemplu nu trebuie sa platesti un contabil pentru tinerea contabilitatii).

O asemenea activitate te poate ajuta enorm. Ca PFA dispui de facilitatile de impozitare pe care le are o firma, adica iti poti scadea din cheltuieli inainte de impozitare. Aceasta te ajuta in cumpararea unei locuinte, daca nu ai una.

Iata cum sa faci:

La inceput vei castiga putin. E normal, asa e la inceput, dar daca m-ai ascultat si nu te-ai lansat in niciun fel de cheltuieli, chiar nu conteaza, balanta ta va fi cel mult pe zero.
Cand incep sa intre banii trebuie sa te abtii sa-i cheltui! Chiar daca ai cheltuieli, nu le trece pe PFA pentru a avea un profit cat mai mare.
Timp de cel putin un an de zile urmeaza aceasta regula, pentru ca in contabilitate sa apari constant cu o suma lunara in profit.
Cand ai atins un venit lunar care ar putea acoperi rata unui credit la o locuinta, mentine aceasta tendinta cel putin sase luni. Ar trebui sa fie suficient pentru un ofiter de credit de la banca unde doresti sa iei imprumutul.
Cand s-au scurs cele sase luni, aplica pentru un credit imobiliar pentru PFA.
Daca ai fost respins, treci la alta banca, nu inainte de a intreba care este cauza respingerii.
Daca mai multe banci te resping pe un motiv asemanator, lucreaza pentru remedierea motivului si reaplica imediat ce ai rezolvat problema.
In momentul in care ai luat creditul si ai semnat contractul pentru imobil, asigura-te ca pe contract scrie PFA (numele tau) si in plus se trece CUI (codul unic de identificare) pentru a nu exista dubii ca e vorba de persoana fizica autorizata, nu de persoana fizica.

In final vei reusi sa iei un credit si sa ai propria “casa” (oficial e sediul de PFA). Vei putea sa-ti scazi ratele la credit ca si cheltuieli, ceea ce este un avantaj major. In acelasi timp te poti muta cu familia in “sediul” tau.

In cazul in care locuiesti intr-o casa pentru care platesti rate, ca PFA cu sediu in acea casa poti sa-ti platesti o parte din rata pe PFA. Vorbeste cu inspectorul fiscal zonal despre aceasta posibilitate.

Ce urmeaza dupa acest pas depinde doar de tine. Daca activitatea ta are profit substantial, ai putea in timp sa-ti reduci numarul de ore pe care le lucrezi ca angajat pentru ca in final sa treci full time pe activitatea de PFA. Orice e posibil atata timp cat faci lucrurile cum trebuie. In acest caz vei obtine si o independenta a castigurilor, pentru nimeni nu te poate da afara din “firma” ta.

Acesti pasi par complicati si greu de realizat. Dintre toate lucrurile pe care trebuie sa le faci unul este cu adevarat esential: sa-ti alegi activitatea care te pasioneaza. Trebui sa cauti cu atentie in sufletul tau pentru a o gasi. In momentul in care te-ai decis, orice piedica va cadea, pentru ca munca te va atrage indiferent cat de putin timp ai sau cat de obosit esti. Aici e cheia pe care nu trebuie s-o pierzi.

Iti urez succes!

Ti-au placut articolele?

Aboneaza-te la blog prin RSS

Aboneaza-te la blog direct prin email

Trimite articolul unui prieten:

10 comentarii

1
Concediaza-ti seful! a scris:
13 February 2009 ora 3:23 PM
salut Luca,

foarte bun articol, sper sa il citeasca cat mai multi angajati si mai ales sa invete din el

as avea o mica completare: nu ratele unui credit sunt deductibile (in cazul firmelor) ci doar dobanda, dar esenta nu se schimba: firmele sunt mult mai avantajate decat angajatii in ceea ce priveste taxarea si impozitarea

succes
2
carmen a scris:
13 February 2009 ora 5:05 PM
Buna!
interesant si bine tintit articolul tau
e bine punctat ca achizitionarea unui apartament e cu bataie lunga
as vrea sa mai adaug ceva care trebuie retinut la achizitionarea unui imobil ar fi acel avans solicitat de banca, de obicei de 25 % din valoarea imobilului, pe care ar trebui sa-l ai.
daca nu poti face rost de el din familie/apropiati poti face o economisire pe termen de 5 ani tot prin banca

numai bine!
3
Concediaza-ti seful! a scris:
14 February 2009 ora 10:21 AM
inainte de a citi acest articol am avut o discutie cu cativa prieteni, eu sustinand cateva idei din articol, dar abea dupa ce le-am trimis un link catre acest articol mi-au dat acestia dreptate (si au si laudat articolul)

asa ca, Luca, intr-adevar este un articol bun
4
Mikka a scris:
17 February 2009 ora 11:34 AM
Draga Luca,
…de te-as fi stiut acum patru ani…
Oricum, toate sunt bine asa cum sunt. Si “acum” e perfect…
In 2003 am facut acea alegere, in care am vrut sa sparg incorsetarea unui job in care nu ma regaseam. Nu aveam ca tel sa-mi iau o casa, voiam mult mai mult
Am facut atunci ceva. Desi au aparut atunci ca erori, acum vad ca m-au ajutat sa inteleg si am ajuns cam la concluziile pe care le isiri aici, ca pasi de parcurs.
1. Am aflat ce ma pasioneaza.
Mi-am data demisia (nu faceti asa ceva, singuri, acasa!) si am intrat in vanzari. Ca PFA. Am aflat ca pot, ma pricep, pot vinde si castraveti gradinarului, daca vreau, dar… nu e ceea ce imi face inima sa-mi cante. Faceam insa si alte lucruri, care imi placeau si pe care nu avusesem timp sa le fac vreodata. Acum ele cresteau. Bugetul meu, insa, scadea…
Am descoperit insa ca ma pricep, ca sunt “un vorbitor motivational”, asta direct “in paine”, intr-o imprejurare, mai intai, apoi in evenimente (eee… mult spus, “evenimente”) organizate de mine, asa, cum am fost inspirata. Fara “pregatire de specialitate”, dar cu ceva fantastic: Entuziasm + Inpsir. “Publicul” m-a crescut, m-a invatat pasii. A fost super. Dar…
Bugetul scadea… Asa ca:
2. Am aflat ca e inca bine sa am un job, daca nu am inca resurse banesti suficiente ca sa fiu free-lancer.
M-am reangajat si a trebuit sa o iau de la cap. Am avut o vreme de cautari, pana cand am rearanjat in schema programului meu de lucru spatii pentru a face ce imi place.
Dar… nu am facut bani din asta. Un fel de lucru benevol… Mi-am crescut insa aripile si am invatat mai mult, despre ce pot face cu ceea ce imi place sa fac…
Si
3. Am intrat in fine pe internet. Imi cresc acum un fel propriu de a crea. Va fi o mica “scoala”, in care invat cum si ce pot crea din ceea ce imi place sa fac. Va fi si o cale de a face ce imi face inima sa-mi cante, apoi, intr-un fel pe care inca il tatonez, va fi si o forma de a aduce acele resurse banesti care imi vor permite sa ma dedic complet (adica sa fac doar asta) activitatilor care imi plac si care vor aduce placere si bucurie si altora.
Inca ma sprijin pe job, dar acum stiu ce pot, ce imi place, ce vreau. Sunt in flux. Vin spre mine noi oportunitati. Si ma incanta asta.
Asa ca acum sunt – si din experinta proprie, si din ceea ce ai spus si tu – si mai convinsa de:
1.Mentine jobul ca sa poti creste incet, in paralel, pasiunea, pana ce aceasta aduce non-dependenta (financiara) de job.
2. PFA, absolut! Multe avantaje, mai ales fiscale.
3. Retele – net, prieteni, etc. Thanks pt Facebook! Astept detalii, abia am aflat de el/ea.
4. …Care e “numero uno”, si pe care imi place grozav ca l-ai subliniat:
Gaseste ceea ce-ti face inima sa-ti cante!
Asa e! ca si Deepak Chopra, cred in legea nr. 4 a succesului: Legea efortului minim. Ceea ce pasioneaza se sustine si se hranste de la Sine. E si ceea ce daruim vietii, din darurile cu care am venit in lume. E la fel de natural ca respirul.

Multumesc mult, nu doar pentru ce ai pus aici, ci pentru ca te implici in a arata si altora, mai ales tinerilor, despre asta. O sa fie grozav cand cei care incep acum viata, pe picioarele lor, sa fie de la inceput ajutati sa mearga mai usor si mai intelept.
Stiu ca orice eroare aduce invatarea (doar sa o vedem), dar e buna o economie de timp, un castig in prietenie, o sustinere cand abia pipai… Si mai ales mana unui prieten.
Thank you!
5
Liviu a scris:
17 February 2009 ora 3:22 PM
Este incredibila legea atractiei…absolut incredibila. A trecut cam o saptamana de cand nu am citit articolele de pe Empower, o saptamana cu framantari si ganduri multe, intrebari si raspunsuri foarte neclare…
Nu-mi vine sa cred ca citind articolul de fata si inca 2-3 dinainte…totul mai clar, mai simplu. Am primit niste informatii de care aveam nevoie si acum pot sa ma concetrez sa am rezultate cat mai bune in ceea ce fac.
Va multumesc enorm!
6
Luca a scris:
17 February 2009 ora 9:15 PM
@ Stefan (Concedeaza-ti seful)

multumesc pentru aprecieri
inainte de a scrie articolul m-am interesat la un contabil specializat in PFA ca sa verific daca ce stiu… stiu bine. datele prezente in articol (ratele se pot scadea ca si cheltuiala daca imobilul este are ca proprietar PFA) sint confirmate de acel specialist.

@ Carmen

trebuie sa cauti cu atentie in ofertele bancilor. mai ales in ultimul timp apar tot felul de oferte ciudate (cum e cea in care ti se da dobinda la depozit…in avans)
s-ar putea sa gasesti oferte de credite care nu necesita un avans atit de mare sau chiar fara avans, dar cu conditii mai grele in ceea ce priveste dobinda.

cauta, gaseste, compara, alege…

@ Mikka

iti multumesc pentru faptul ca ne-ai impartasit din experienta personala. pentru multi articolele mele par a veni “din neant” sau a fi simple speculatii teoretice. acei oameni care au trecut prin situatii asemanatoare pot certifica sau infirma ce scriu. asemenea pareri sint deosebit de importante.
7
Concediaza-ti seful! a scris:
27 February 2009 ora 1:55 PM
Luca,

multumesc de informare, inseamna ca asta e un argument in plus sa iti faci PFA in loc de SRL

nice
8
Alina N a scris:
11 March 2009 ora 12:39 PM
Felicitari ! Pt articol si dorinta de a ajuta pe altii.
9
interesant site. a scris:
21 March 2009 ora 3:04 AM
NUPUTEM FI SIGURI PE VREMEA ASTA DE NICI O SOLUTIE.ORICUM TIMP AVEM …PANA LA SFARSITUL LUI 2010 O SA TOT SCADA PRETURILE LA CUTIUTELE DE CHIBRITURI GEN APARTAMENTE.FARA TEAMA.CEL MAI INTELIGENT: PENTRU MOMENT STOP.OCUPATIA MEA ESTE ACEA DE EXPERT EVALUATOR IMOBILIAR….SEPOATE SA MA SI INSEL…VIATA E COMPLEXA….
10
Raluca a scris:
3 November 2009 ora 10:08 AM
Foarte bun articolul!
Spre deosebire de altele similare, ofera niste pasi de urmat pe care te poti baza.
Momentan, ma aflu la inceput si incerc sa imi dau seama ce imi place si cum as putea monetiza acest lucru