Casa in care stai nu este o investitie, este o cheltuiala.

Cea mai simpla metoda de a face o distinctie clara intre o cheltuiala si o investitie este cea propusa de Robert Kiyosaki care spune foarte plastic: “O investitie (reusita) iti baga bani in buzunar, o cheltuiala iti scoate bani din buzunar.”

Conform acestei sintagme, casa in care locuiesti este o cheltuiala. Punct.

Trecand peste acest aspect care nu este minor, trebuie sa abordez modul in care clientul obisnuit “rationeaza” la luarea unui credit, inclusiv al unuia imobiliar:

• cati bani imi trebuie (ma calific)?
• care este rata lunara?

Restul nu conteaza. Este potrivita o asemenea abordare? Las la latitudinea voastra sa apreciati, dupa ce veti termina de citit acest articol.

Sunt nevoit sa intru in detalii legate de modul in care se acorda creditele, cu referire la creditele imobiliare (cu garantie ipotecara).

Aceste credite au trei elemente principale care influenteaza ce-l doare mai tare pe roman, adica valoarea ratei lunare:

1. eventualele perioade de gratie;
2. tipul de dobanda;
3. modul in care evolueaza rata.

Perioadele de gratie

Sunt totale (nu se plateste deloc rata in primele luni) sau partiale (se plateste dobanda si/sau comisioanele datorate bancilor). Nu poate depasi 24 de luni.

Scopul perioadei de gratie: metoda psihologica de a atrage clientii. La inceput rata este mica, ceea ce este deosebit de “apetisant” pentru cel care doreste sa ia un credit.

Tipul de dobanda

Dobanzile variaza in functie de mai multi parametri:

• indicii monetari (EURIBOR pentru creditele in valuta sau ROBOR pentru cele in lei);
• dobanda de referinta a bancii;
• dobanda de referinta BNR;
• riscul de tara;
• protectia impotriva deprecierii cursului de schimb;
• protectie legata de evolutia dobanzii.

Chiar si pentru mine, care studiez cu interes acesti parametri, pentru a intelege mecanismul dobanzilor, este mult. Sunt 7 (sapte) parametri care se pot combina in felurite… feluri, pentru a da o groaza de variante.

O impartire mult mai simpla este: dobanzile sunt fixe, variabile sau mixte (fixe pe o perioada de inceput si variabile dupa terminarea perioadei de dobanda fixa).

Se pune o intrebare legitima: de ce o asemenea complicareala?

Unul din lucrurile pe care le-am invatat pe proprie piele, in aceasta viata, este ca fiecare detaliu care exista in realitate are un motiv bine stabilit pentru care exista. Nimic nu ia fiinta dintr-un capriciu. Ghidandu-ma dupa acest principiu, pot spune ca aceste elemente pentru calculul dobanzii exista din doua motive:

1. pentru ca banca sa se protejeze cum stie mai bine fata de modificarile pietei, pentru a nu pierde bani in momentul in care se deruleaza creditul;
2. pentru a avea un avantaj de marketing asupra clientului.

E clar: banca nu trebuie sa piarda atunci cand acorda credite. Banca este o institutie axata pe profit, asa ca in functie de cum propun specialistii departamentului de reducere a riscurilor (nici nu stiu daca exista asa ceva, am inventat acest departament din ratiuni didactice…) se propune o varianta de calcul a dobanzii care sa fie avantajoasa bancii si competitiva fata de concurenta.

Poate cu punctul doi nu sunteti intru totul de acord cu mine. E posibil sa n-am dreptate, dar pot sa va asigur ca exista un avantaj clar de marketing din aceasta modalitate complicata de a calcula dobanda.

Client: Cat trebuie sa platesc pe luna?
Ofiter de credit: Sa vedeti, in primul an este dobanda fixa, 5%, precedata de o perioada de gratie de 6 luni in care platiti doar dobanda si comisionul bancii, apoi din al doilea an este o dobanda variabila, in functie de EURIBOR, la care se aplica…

Clientul incepuse sa caste discret dupa primele cuvinte ale ofiterului de credit.
Clientul: Deci cat trebuie sa platesc in prima luna?
Ofiter de credit: 100 de euro
Clientul: OK, iau creditul.
Ofiter de credit: Din anul al doilea va trebui sa platiti 150 de euro, daca indicii monetari se mentin la actualele valori…
Clientul (stramband putin din nas): Ma calific pentru acest credit?
Ofiter de credit: Cred ca da… trebuie sa mai studiez…
Clientul: Bine… faceti actele.

Intr-un fel nu e de mirare ca mai toti clientii nu se obosesc sa puna intrebari suplimentare legate de cat vor plati rata daca parametri financiari o iau razna. Nici nu se gandesc la asta. Iar in zilele noastre traim tocmai o asemena situatie.

Modul in care evolueaza rata

Rata poate fi crescatoare, fixa sau descrescatoare, in functie de tipul dobanzii si tipul creditului.

Evolutia ratelor si negative equity

La nebunia detaliilor care v-am prezentat-o mai sus se adauga un factor suplimentar de stres: negative equity (citeste articolul 1 si articolul 2).

Au fost cazuri in care bancile au luat masuri care au dus la cresterea dobanzii (si deci a ratelor) tocmai datorita acestui fenomen. Lucrurile au fost posibile deoarece in contract existau clauze prin care banca putea modifica in voie o anumita componenta a dobanzii, deci dobanda in sine.

Dobanda, si in consecinta rata (pentru dobanzile variabile), poate avea doua evolutii care sa afecteze capacitatea de plata:

• crescatoare;
• descrescatoare.

De obicei ratele descrescatoare in aceasta perioada de criza au fost determinate de dobanzi care au depins de EURIBOR sau ROBOR plus o marja fixa a bancii. Cei doi indici monetari au scazut, marja fiind fixa a determinat o reducere a dobanzii, deci a ratelor. Mai ales la inceputul creditului, cand de obicei principalul (partea din rata care este de fapt fractiune din banii pe care i-ai imprumutat initial) este mic si dobanda mare, produce o reducere destul de mare a ratei.

Ratele crescatoare sunt determinate de toate celelalte cazuri in care formula de calcul permite bancii sa-si acopere riscurile pe spatele clientului. Aceasta situatie a dus la multe din cazurile in care clientul a intrat in incapacitatea de a achita ratele. Din punct de vedere legal clientul este de vina pentru ca nu a citit contractul.

Cel mai dramatic caz este cel in care clientul este in negative equity iar rata lui creste, in conditii de criza. Cu alte cuvinte, nu ajunge ca e criza (si fac mai putin bani decat inainte), in plus banca ma taxeaza cu o rata mai mare, culmea! La un imobil care nu mai valoareaza nici cat am eu datorie la banca.

Revin la intrebarea de la inceputul articolului: “Este potrivita abordarea pe care majoritatea clientilor o au cand iau un credit, analizand superficial conditiile creditarii?”

Sper ca dupa acest articol veti privi cu alti ochi modul in care analizati un credit, mai ales un credit imobiliar, in momentul in care doriti sa contractati unul. Acela trebuie sa fie un moment in care decizia trebuie luata dupa o analiza atenta.

Nu e nicio rusine daca nu intelegeti termenii contractului. Intrebati personalul bancii, intrebati prietenii care activeaza in domeniul bancar, cereti explicatii pana cand veti intelege mecanismele care stau la baza stabilirii dobanzii si a ratelor lunare la creditul pe care il luati. Altfel veti putea ajunge intr-o situatie de neinvidiat, in care se gasesc cei care sunt in negative equity si care, in timp de criza, platesc rate tot mai mari.

Perioada dintre 1990 si 2008 a reprezentat, pentru piata imobiliara, o crestere continua a preturilor cu viteze diferite de la an la an. Pentru investitorii care au activat in imobiliare, mari sau mici (printre cei mici m-am aflat si eu), a fost o perioada “de aur”, un festin continuu care le-a adus castiguri financiare. Acest lucru a durat pana la un punct, momentul in care piata s-a oprit (mai mult sau mai putin) brusc din urcarea ei, pentru a incepe sa se prabuseasca.

La inceput abia vizibila, caderea a continuat sa prinda viteza, pana la momentul in care nu mai conta daca viteza e mare sau mica: piata aluneca in flux continuu spre niveluri tot mai mici. Aceasta evolutie a pietei a “prins” pe unii investitori, nu putini, cu obiectul investitiei (proprietati imobiliare) in portofoliu, in imposibilitatea de a le fructifica la un pret la care se asteptau, tinand cont de evolutia crescatoare care a avut loc in Romania aproape douazeci de ani.

O parte din acesti investitori au imprumutat sume de la banca pentru a realiza investitia. Daca nu au vandut la timp, au ajuns in situatia de a-si contempla decizia prin prisma unui fenomen la care nu s-au gandit: negative equity. Indiferent daca esti investitor de calibru mare sau un mic investitor, situatia de negative equity este la fel de dureroasa. Ea presupune un esec al fenomenului de investitie care trebuie sa fie rezolvat in vreun fel sau altul.

Exista doua mari tipuri de proprietati imobiliare:

• terenurile (agricole sau parcelele destinate constructiilor);
• imobilele.

Terenuri agricole si parcelele destinate constructiilor

In general, in perioada de crestere a pietei imobiliare, terenurile au fost luate pentru a fi speculata cresterea de pret sau pentru a transforma terenurile agricole din apropierea oraselor sau drumurilor importante (de exemplu centurile oraselor mari) in parcele destinate constructiilor. A mai existat si situatia in care au fost cumparate terenuri agricole care au fost mentinute in portofoliu, pentru o ulterioara revanzare.

Terenurile strict agricole

Acestea au, paradoxal, situatia cea mai buna. Chiar daca sunt in negative equity, au marele avantaj ca pot fi utilizate pentru activitatea de productie agricola, pentru a realiza recolte care ulterior sa fie valorificate.

Desigur, in situatia de astazi, cand cartelurile importatorilor si procesatorilor de materii prime agricole duc o politica agresiva pentru mentinerea cat mai scazuta a pretului materiilor prime agricole, de productie autohtona, sa faci agricultura in Romania este o adevarata aventura financiara. Cu toate acestea, sunt producatori care supravietuiesc sau chiar sunt pe profit.

Acestia, daca au luat terenurile agricole pentru o investitie cu bataie mai lunga, isi pot permite sa plateasca in continuare ratele la banca, pentru acele terenuri si vor astepta vremuri mai bune.

Terenurile cumparate pentru parcelare

Aici situatia este cea mai dramatica. O parcelare a terenului agricol inseamna o odisee ce implica scoaterea din circuitul agricol, proces deosebit de indelungat care necesita o groaza de avize si sume de bani pe masura. De asemenea, parcelarea are caracteristicile ei speciale.

Daca investitorul a fost prins de criza in plin proces de parcelare, el trebuie sa termine parcelarea (care inghite bani) si se trezeste cu parcele in proprietate, intr-o piata cu supra-oferta. In plus, daca e si in negative equity datorita imprumuturilor luate, nu-l vad prea bine.

Chiar daca are alte surse de castig financiar, investitia imobiliara in care e prins ii consuma capital, atat de pretios intr-o situatie de criza financiara. Iesirea din aceasta situatie nu poate fi decat in pierdere, fie ca se face cu renuntarea la terenuri, fie ca se plateste in continuare ratele la banca, in asteptarea redresarii pietei imobiliare.

Parcele destinate constructiei

Exista foarte multi mici investitori imobiliari care au cumparat parcele de teren in vederea speculatiei pe piata imobiliara. Ei au ramas cu terenurile in portofoliu, incapabili sa le fructifice in profit.

Situatia de negative equity i-a obligat, mai mult sau mai putin, sa ia o decizie. Problema cu parcelele destinate constructiilor este ca ele nu pot fi valorificate decat prin vanzare sau dezvoltare imobiliara, adica prin construirea de imobile. Sa construiesti in situatia de azi, pentru vanzare, este o sinucidere financiara.

Ca atare, micilor investitori nu le ramane decat:

• sa plateasca in continuare rata la aceste terenuri, in asteptarea revenirii pietei imobiliare;
• sa inchida investitia in pierdere (prin vanzarea terenului si completarea “din buzunar” pentru a acoperi restul de imprumut luat de la banca);
• valorificarea terenului in scop personal.

Am intalnit nu putine cazuri in care investitorii care au ramas cu terenuri au construit pe ele imobile pentru uz personal, fie o casa in care sa locuiasca, fie o casa pentru parinti sau pentru copii. Este si aceasta o metoda de valorificare pentru cei care isi permit sa construiasca, din alte surse financiare. Pentru constructii vremurile sunt bune, pretul materialelor a scazut, la fel si manopera.

Imobile construite

Imobilele nou construite de dezvoltatori, pentru vanzare, au ramas in mare parte nevandute. Chiar si reducerile de pret din ultimul timp nu au fost suficiente pentru a dinamiza piata. Ca urmare, dezvoltatorul care a apelat la credite pentru a construi, a fost nevoit sa scoata la inchiriere imobilele, pentru a acoperi obligatiile lunare fata de banca. In acest fel numarul de apartamente noi oferite spre inchiriere a crescut, ducand la scaderea chiriilor pe piata.

O categorie aparte sunt micii investitori care au cumparat apartamente noi, inca din momentul inceperii constructiei imobilului, la preturi “promotionale”, cu scopul de a le vinde cand sunt gata, la un pret crescut. Acestia au ramas cu apartamentele si cu ratele la banci. Ei au fost de asemenea nevoiti sa scoata la inchiriere apartamentele pentru a face fata ratei.

Acestea sunt cateva dintre cele mai intalnite situatii pentru investitorii care au in portofoliu proprietati imobiliare cu negative equity. In fond, nimeni nu spune ca o investitie trebuie sa-ti aduca doar profit. Pierderea face parte “din joc”. De multe ori trebuie sa stii cand e cazul sa te retragi, sa recunosti ca ai pierdut si sa pui frana scurgerii de capital pe care o produce investitia nereusita.

Acest STOP este foarte greu de spus pentru ca de multe ori oamenii sunt tentati sa se ascunda “dupa deget”, sa ignore realitatea si sa traiasca cu speranta ca lucrurile se vor rezolva. Reactiile la pierdere sunt diferite, cum diferiti suntem fiecare dintre noi. De aceea continui sa spun ca investitiile sunt activitati care scot din noi ce e mai bun sau ce e mai rau, sunt o oglinda in care putem sa ne reflectam pe noi insine.

Pe scurt, este situatia in care ai cumparat o proprietate, cu imprumut de la banca, pe o piata imobiliara in crestere, spre finalul cresterii. Dupa prabusirea pietei, valoarea actuala a proprietatii nu acopera diferenta dintre pretul initial de achizitionare al proprietatii si avansul dat de tine.

Exista doua situatii diferite care necesita abordari diferite pentru a solutiona aceasta problema:

• proprietatea este locuinta in care ai domiciliu;
• proprietatea este o investitie imobiliara.

Negative equity in “casa ta”

In primul rand trebuie sa intelegi un lucru foarte important: pentru ca ai cumparat apartamentul (sau casa) cu credit de la banca, esti in situatia in care casa ta nu e… casa ta. Imobilul e de fapt al tau (ai un contract de cumparare si esti proprietar) si de drept al bancii, pana in momentul in care ti-ai platit tot creditul restant.

Daca ai reusit sa “digeri” aceasta realitate, te mai asteapta doua socuri care ar trebui sa te trezeasca:

1. Indiferent de perioada in care ai cumparat imobilul (de crestere sau scadere a pietei imobiliare), atata timp cat l-ai achizitionat cu bani de la banca, vei plati, de-a lungul timpului, mai mult decat valoarea pe care o avea la acel moment.
2. Daca dupa achizitionarea imobilului piata imobiliara a cunoscut o cadere, pe langa vestea de la punctul 1 mai trebuie sa adaugi faptul ca acum platesti pentru o proprietate a carei valoare este mai mica decat restul banilor ce trebuie dati la banca.

Punctul doi are o consecinta foarte interesanta: daca nu ai fonduri suplimentare, esti blocat cu imobilul respectiv. De ce? Pentru ca la acest moment, daca ai dori sa-l vinzi, pretul pe care l-ai obtine nu ar fi suficient pentru a acoperi restul creditului. Pentru a intelege iti voi da un exemplu.

Ai cumparat, inainte de prabusirea pietei imobiliare, un apartament ce valora 100.000 euro. Ai dat un avans la banca de 20.000 de euro, banca a platit restul (catre vanzator) si ai devenit proprietarul unui apartament ipotecat. Piata imobiliara a scazut, intre timp, cu 40% (cifra care se regaseste in realitate, in unele locatii din tara). Apartamentul tau valoreaza 60.000 de euro.

Daca ai vrea sa vinzi acest apartament, ar mai trebui sa obtii inca 20.000 de euro pentru a acoperi banii completati de banca (80.000 de euro). In concluzie:

• ai dat 20.000 euro (avansul);
• ai primit 60.000 de euro la vanzarea apartamentului, bani pe care i-ai dat bancii;
• ai mai dat in plus 20.000 euro pentru a completa ce ti-a dat banca pentru a achizitiona apartamentul;
• rezultat final: esti in minus cu 40.000 euro si n-ai apartament.

Desigur, situatiile reale sunt un pic mai complicate, pentru ca intre timp ai mai platit rate la banca. Ce trebuie sa intelegi este ca, la acest moment, daca vrei “sa iesi” din aceasta achizitie, o vei face cu un minus foarte mare. Acest lucru este determinat de decizia ta catastrofala de a cumpara un imobil la varful cresterii pietei imobiliare.

Situatia este mai dramatica daca intri in incapacitate de plata. Banca va vinde imobilul tau si te va urmari pentru a-si recupera restul de 20.000 de euro, deci iti va lua orice alta proprietate pe care o ai pentru a stinge datoria.

Ce-i de facut?

Sa platesti in continuare ratele si sa te consolezi cu gandul ca ai facut o afacere proasta.

Va trebui sa mai astepti ani si ani pana cand piata imobiliara va creste intr-atat incat sa inchida bresa dintre valoarea imobilului si restul de plata la banca. Atunci vei iesi din negative equity.

In acel moment, in cazul in care vei dori sa vinzi imobilul, vei fi capabil sa-ti acoperi restul de bani pe care trebuie sa-i dai bancii, dar tot vei iesi in minus (cu avansul dat catre banca).

E posibil ca preturile sa revina la vechile valori?

Da. Sau nu. Numai timpul va da raspuns la aceasta intrebare, iar daca raspunsul este da, nu putem sti in cati ani se va intampla acest lucru.

Foloseste acest episod negativ din viata ta financiara pentru a reflecta la greseala pe care ai facut-o si a te informa temeinic in cazul in care vei fi pus intr-o situatie similara, de a cumpara o proprietate imobiliara sau de a face o investitie, de orice fel. Acelasi lucru il poti pati si la bursa sau cu orice alt obiect de investitie, pentru ca pietele, indiferent ce tranzactioneaza ele, evolueaza in cicluri.

Cunoaste aceste cicluri si vei fi in stare sa stai departe de acest gen de achizitii falimentare. Mai mult, cunoaste ciclurile economice si vei putea sa obtii profit de pe urma lor.

In urmatorul articol voi analiza situatia in care negative equity apare la un imobil de investitie.

Ce ne asteapta?

Voi face o scurta trecere in revista a opiniilor care apar pe blogurile economice si nu numai, pe care le urmaresc:

• impozitarea anticipata (!) a firmelor (sursa);
• debandada generala la nivelul impozitarii (uite impozitul, nu-i impozitul sursa);
• scaderea sau intreruperea subventiilor agricole, cu o posibila explozie a preturilor la alimente (sursa);
• scaderea preturilor la imobiliare (parerea mea);
• un an negru pentru antreprenori (sursa);
• o continuare a scaderilor in constructii (nu vad de ce s-ar opri trendul descris aici si aici);
• ca sa nu fie numai vesti negre, o posibila continuare a trendurilor de crestere a exporturilor (trend descris aici) si al industriei (trend descris aici)
• somajul va exploda (estimare FMI, aici).

Dincolo de aceste previziuni, realitatea va fi… vom vedea noi cum. De multe ori viitorul ne rezerva scenarii la care nu ne-am gandit. Tocmai de aceea trebuie sa ne pregatim pentru ce este mai rau si sa speram ca va fi mai bine.

Sunt vremuri grele, in care e bine sa fim cumpatati, sa economisim, sa cautam noi metode de a face bani. Sunt vremuri in care ar trebui sa privim cu atentie in interiorul nostru pentru a vedea ce este cu adevarat important pentru noi. Cand vom face acest lucru, ma indoiesc ca pe lista va aparea ultimul tip de telefon sau o masina noua. Sanatatea, dragostea, timpul petrecut alaturi de cei dragi sunt mult mai importante si, spre norocul nostru, sunt pe gratis.

Pentru ca acesta este ultimul articol pe care il scriu pentru Empower in 2009, va urez pentru anul ce vine sanatate, dragoste, mai mult timp petrecut alaturi de cei dragi! Si, de ce nu, mai multi bani!

Piata imobiliara este intr-un declin ce nu are nici cea mai mica tendinta de incetinire. Nici macar incercarile guvernului de a tempera lucrurile, prin lansarea programului Prima Casa, nu au dat rezultate. Analistul imobiliar Ion Radu Zilisteanu vorbeste, intr-un articol din Banii Nostri de o posibila abandonare a programului de catre guvern odata cu noua coalitie care ar putea ajunge la putere.

Prima Casa era menita sa stimuleze vanzarea locuintelor noi catre acei care doreau sa achizitioneze pentru prima data un imobil. A ajuns sa fie un program “pentru toata lumea” si a favorizat achizitia apartamentelor vechi. Doar 28% din credite au fost alocate pentru apartamente construite dupa 2008 (sursa).

Intr-un articol din luna mai 2009 spuneam ca preturile imobilelor se vor adapta pentru a intra in “raza de actiune” a sumei maxime din cadrul “Primei case”.

Se pare ca am avut dreptate, deoarece “Prima Casa” a avut un efect de “Pat a lui Procust”: apartamentele ieftine s-au scumpit iar cele scumpe s-au ieftinit (sursa). Dar nici acest lucru nu a ajutat prea mult pentru ca numarul contractelor incheiate a fost mai mic decat cel asteptat (aici ai informatii recente despre program).

Mai poate ceva (sau cineva) salva piata imobiliara romaneasca de o continuare a caderii? Ma indoiesc. Trendul este mult prea bine cimentat. El va trebui “sa-si faca treaba”, adica sa continue pana isi va consuma parcursul.

Doar o revenire economica va putea alunga psihoza negativa a marii mase a cumparatorilor, sigurul element care poate cu adevarat sa modifice cererea. Revenirea economiei romanesti pare sa fie dincolo de 2010, iar dupa revenire mai trebui sa treaca ceva vreme pentru ca piata sa arate semne de crestere.

O asemenea evolutie ar produce o continuare a blocajului, care a afectat intregul sector de populatie ce are o legatura oarecare cu piata imobiliara, persoane in calitate de vanzatori, cumparatori sau investitori. Singurii avantajati ar putea sa fie cei care au bani pusi deoparte pentru asemenea vremuri interesante, dar chiar si ei sunt in expectativa, pentru a prinde scaderea pietei la maxim.

Voi in ce situatie sunteti?

Varful a fost inregistrat in luna aprilie 2009, cand peste 14.000 de firme si-au suspendat sau incetat oficial activitatea. Comparat cu aceeasi perioada a anului trecut s-au inregistrat de 13 ori mai multe cereri de inchidere a firmelor (sursa).

Pentru multe din persoanele care detineau firme, acestea reprezentau unica sursa de venit. Ca atare, o parte din fostii patroni sau reorientat, continuandu-si activitatea sub forma de organizare a PFA (persoana fizica autorizata).

Exista multe avantaje:

• contabilitate mult mai simpla;
• mai putine controale fiscale;
• nu e necesar sa ai angajat un contabil pentru a realiza contabilitatea;
• o anumita flexibilitate in decontari.

Cu cat activitatea pe care o desfasori este mai simpla si nu necesita prezenta unor angajati, ci numai a unor colaboratori, cu atat este mai indicata forma de organizare de tip PFA. In plus, un PFA poate colabora foarte usor cu o firma, care prefera sa aiba acest gen de colaboratori pentru ca nu se mai incurca cu plata obligatiilor datorate statului (sanatate, pensii, somaj, etc.).

Fiind mult mai ieftin sa intretii o forma de organizare de tip PFA, este o alternativa fezabila pentru situatia de criza economica pe care o parcurgem. Dar cel mai mare avantaj il reprezinta faptul ca nu trebuie sa platesti acest nepopular impozit forfetar. La un PFA se face diferenta intre venituri si cheltuieli iar profitul este impozitat anual, dupa care an de an se fac corecturile necesare.

Pentru cei care doresc sa foloseasca acest mod de organizare, procedura de infiintare este relativ ieftina si rapida.

Puteti afla detalii in acest articol, in aceasta prezentare, formularele de infiintare pot fi luate de aici iar tarifele, conform legii, se gasesc aici.

Acest lucru este determinat de tipurile de personalitate existente. In functie de modul in care relationeaza cu realitatea, o persoana poate fi extrem de neatenta cu acest aspect, lasand lucrurile sa evolueze de la sine (din rau in mai rau, cum bine spune una din legile lui Murphy) sau, dimpotriva, poate fi foarte grijulie, facand planuri in avans si pregatindu-se pentru orice eventualitate sau situatie cu implicatii negative.

Indiferent de modul in care abordeaza problema, ambele categorii se pot confrunta cu crize financiare in finantele personale cel putin o data in viata. Acest lucru se datoreaza faptului ca situatia economica nationala si mondiala influenteaza fiecare membru al societatii, atat pozitiv cat si negativ. Acesti factori externi ataca indiscriminatoriu.

Pe de alta parte, prima categorie are tendinta de a resimti periodic crize in finantele personale, tocmai datorita modului deficitar in care gestioneaza problema monetara.

Inainte de a continua, voi defini ce inseamna o criza si, mai precis, o criza in finantele personale.

CRÍZE, crize, s.f. 1. Manifestare a unor dificultati (economice, politice, sociale etc.); perioadade tensiune, de tulburare, de incercari (adesea decisive) care se manifesta in societate. (DEX 98)

sau… Lipsa acuta a ceva necesar vietii materiale sau spirituale. (Noul dictionar explicativ)
sau… Criza economica = stagnare si perturbare a vietii economice. (Dictionar de neologisme)

Cand vorbim despre o criza in finantele personale ne referim la o situatie de lipsuri, probleme si dezechilibre in finantele personale ale unei persoane sau ale unei familii. Aceasta situatie determina perturbari majore in multe sectoare ale vietii personale si familiare, pentru ca banii stau la temelia tuturor aspectelor traiului, incepand cu supravietuierea fizica si terminand cu dezvoltarea personala.

In functie de intensitate, crizele pot fi usoare, pasagere, care pot fi depasite mai mult sau mai putin “din mers” si crize majore care pot duce la probleme de multe ori insurmontabile. Acest tip de criza apare mai rar dar sunt greu de parcurs si pot lasa urme adanci, atat in situatia materiala cat si in psihicul uman, influentand viata noastra pe termen indelungat, de multe ori definitiv.

In capitolele viitoare ma voi referi la mai multe aspecte esentiale legate de aceasta problematica, abordand urmatoarele aspecte:

• cauzele crizelor in finantele personale (interne, externe);
• modul de manifestare al unei crize financiare acute; reactii personale in timp de criza;
• gestionarea crizelor financiare acute (masuri imediate, pe termen mediu si lung);
• masuri de prevenire a crizelor financiare acute;
• profilul psihologic al persoanelor care sunt mai susceptibile de a traversa o criza financiara majora;
• cum poti ajuta rudele sau prietenii care trec prin crize financiare majore;
• concluzii.

Multe din aspectele pe care le voi prezenta sunt cunoscute de majoritatea oamenilor. Cu toate acestea ele nu sunt aplicate sau sunt aplicate deficitar. Daca aveti tendinta de a trata cu indiferenta o criza financiara, este important sa intelegeti ca, de multe ori, in spatele unei crize aparent minore se poate afla o criza acuta, determinata de o conjunctura nefavorabila (cum ar fi cuplarea cu o criza economica la nivel national si/sau mondial).

Pe de alta parte, daca abordati cu seriozitate elementele pe care vi le voi prezenta, veti fi capabili sa abordati realist aceasta problema si veti fi inarmati cu cateva tehnici, metode si planuri de actiune. Pe parcurs, in functie de abilitatile personale si de feedback, veti putea sa va imbunatatiti modul in care gestionati criza.

Chiar daca nu ati trecut pana acum printr-o criza financiara majora, incercati sa va imaginati cum ar arata una: scadere pana la disparitia totala a surselor de venit, necesitatea stringenta de a plati creditele luate cu amenintarea de a pierde casa in care locuiti, spectrul diminuarii calitatii vietii pana la sacrificii majore pentru a asigura supravietuirea fizica.

Toate acestea vi se pot intampla pentru ca exista situatii in viata in care elemente negative se combina pentru a produce o situatie disperata. E bine sa va pregatiti din timp pentru o asemenea situatie, e bine sa cunoasteti la ce va puteti astepta, e bine sa aveti un plan de actiune in caz de catastrofa.

Toate aceste elemente vor fi prezente in capitolele (articolele) viitoare. Va invit la o lectura atenta, pentru a asimila cat mai bine informatia. Sau, cel putin s-o parcurgeti si sa stiti ca aceasta informatie exista undeva, sintetizata, o informatie pe care puteti s-o accesati la nevoie.

Elementele principale pe care le voi lua in calcul sunt:

• numarul si starea imobilelor construite inainte de 1989;
• situatia actuala a imobilelor noi si a proiectelor in dezvoltare;
• tentativele de revigorare din partea guvernului;
• situatia economica nationala;
• situatia economica europeana;
• situatia economica din SUA.

Desigur, pe langa acestea exista o seama de alti factori secundari, pe care nu i-am enumerat. Nu trebuie uitata importanta asa-numitelor black swan ale lui Nassim Taleb sau a evenimentelor care pot produce un efect de fluture (diferite de primele). Ca sa fiu si mai interesant, voi spune ca insasi factorii cunoscuti nu pot fi apreciati cu exactitate pentru a li se determina masura in care vor afecta evenimentele viitoare.

Daca paragraful anterior vi s-a parut abscons si ati trecut in viteza peste el, e OK. El a vrut sa spuna, intr-un limbaj pretentios (deh, ma dau si eu mare) ca nici cei mai talentati analisti nu vor fi in stare sa aprecieze cu exactitate ce naiba se intampla in viitor. Sportul de a face preziceri economice este (din punctul meu de vedere) un interesant exercitiu intelectual si atat.

Daca totusi vreti sa aflati parerea mea, iata ce am aflat din sursele de stiri si blogurile pe care le citesc despre elementele enumerate mai sus.

Numarul si starea imobilelor construite inainte de 1989

Aceste cladiri, pe masura trecerii timpului, vor fi tot mai darapanate. Ca atare, vor fi greu de intretinut si vor trebui reparate frecvent. Valoarea lor de piata nu poate decat sa scada in timp. Chiar daca exista fonduri nerambursabile pentru realibitari, ele nu vor fi in niciun caz suficiente.

Preturile apartamentelor vechi au avut scaderi semnificative in 2009, chiar de 15% intr-o luna (sursa). Ele au continuat sa scada iar in ultimele luni tranzactiile s-au blocat cu totul (sursa).

Acest gen de apartamente vor fi tot mai greu valorificate. In cel mai bun caz vor putea fi folosite pentru inchiriere, dar si acest lucru depinde mult de zona in care se afla.

Situatia actuala a imobilelor noi si a proiectelor in dezvoltare

Dezvoltatorii sunt la ananghie. Au o groaza de proiecte in derulare, cele mai multe blocate, chiar daca e vorba de nume sonore (sursa). In plus, au pe stoc apartamente nevandute. Aceasta situatie produce efecte interesante, ieftinirea apartamentelor noi sub pretul celor vechi (sursa).

Mai nou dezvoltatorii au sperante mari cu programul “Prima casa” (sursa) dar conditiile laxe ale programului (posibilitatea de a fi cumparate si apartamente vechi) nu garanteaza ca banii vor ajunge doar la dezvoltatori.

Cele doua elemente de mai sus (locuintele vechi si cele nou construite), la care se adauga dinamica populatiei, fac expertii sa creada ca cererea de locuinte va scadea dramatic pe termen lung (sursa).

Tentativele de revigorare

Este vorba de programul “Prima casa“. Nu voi insista asupra acestui element, pentru ca Ion Radu Zilisteanu este expert in acest subiect, va recomand sa cititi articolele lui pe aceasta tema.

Cert e ca programul nu va avea succesul dorit de populatie si mai ales de guvern (sursa), din cauze variate, incepand cu modul pompieristic in care a fost conceput si terminand cu faptul ca experienta altor tari arata ca asemenea programe nu functioneaza (sursa).

Situatia economica nationala

Aici lucrurile sunt relativ clare:

• situatia economica este evaluata de unii a fi “critica” (sursa);
• noi recorduri “post-revolutionare” la capitolul de someri (sursa).

In esenta, suntem in plin derapaj (sursa). N-are rost sa insist…

Situatia economica europeana

Hm, zona europeana incepe sa o ia in jos rapid, fapt atestat de influxurile masive de monetar ale Bancii Centrale Europene (ECB) si de politicile similare ale principalelor tari din comunitate (sursa).

Productia industriala a scazut foarte mult (sursa), somajul creste (sursa). Se pare ca in acest moment Europa intra in perioada critica in care SUA a fost acum jumatate de an.

Situatia economica din SUA

Nouriel Roubini, cel care a prevazut actuala criza cu doi ani inainte sa inceapa, spune ca economia este “intr-un fel de stabilizare” (sursa).

In rest, cifrele nu sunt prea vesele, ceea ce face ca expertii sa se intrebe retoric daca recesiunea a trecut (sursa). Oricum, aceiasi specialisti subliniaza ca oprirea caderii nu inseamna neaparat inceputul cresterii.

Lucrurile se vor clarifica la toamna cand vom afla cum se descurca gigantul american, cel care a fost a originea crizei actuale. Vom trai si vom vedea.

Am obosit. Care e concluzia?

Daca nu ma insel, nu prea sunt vesti pozitive. Desigur, pentru fiecare din vestile proaste spuse mai sus, se gasesc alti specialisti care afirma contrariul. Diferenta esentiala este ca sursele de mai sus citeaza in marea lor majoritate date economice clare pe cand specialistii se intrec in prognoze pozitive. Cand e vorba sa aleg intre date si prognoze, nu am nici cea mai mica ezitare.

Ce urmeaza?

Cum nu sunt specialist, nu ma voi lansa in presupuneri. Dar va pot spune ce fac eu.

Astept. Sa vina toamna (adica sa treaca perioada vacantelor cand lucrurile se afla intr-o amortire dulce). Nu pot fi decat doua scenarii:

1. SUA nu va da semne de revigorare. Probabil vor urma vremuri grele. In traducere, imobiliarele vor mai scadea.
2. In caz contrar, o sa astept din nou, ca sa vad cat va tine revigorarea…

Pentru moment, nu voi face achizitii imobiliare.

Dar voi?

Unul dintre ei ii explica celuilalt avantajele programului, din punctul de vedere al cumparatorului pus in situatia de a-si achizitiona un apartament. Isi explica situatia financiara familiara, cum avea el impreuna cu sotia in jur de 900 de euro din salarii si ca isi vor putea permite sa “duca in spate” o rata.

Stii, spune domnul in cauza, programul este inspirat dintr-o chestie similara care se face in Austria, unde statul garanteaza asemenea credite. Daca nu mai poti sa-ti platesti creditul, statul ia casa iar tu ramai in continuare in ea, platind chirie, care oricum renteaza, pentru ca e mai mica decat rata in sine. E simplu, dupa cateva luni daca lucrurile merg prost fac si eu miscarea asta si devin chirias la stat, e mai sigur decat la particular si in plus, nu se stie, cum a vandut statul casele pe nimic la chiriasi in 1990 poate ne vinde si noua astea din “Prima casa”.

Nu pot sa nu recunosc un lucru: romanul are o inventivitate iesita din comun. Este in stare sa gaseasca solutii in functie de situatie, in asa fel incat sa fenteze cat mai mult si cat mai des statul, jucand pe teritoriul lui.

Pana acum nu am auzit o asemenea “ipoteza de lucru” prin presa sau prin blogurile analistilor pe care ii urmaresc, de aceea ma intreb daca nu cumva aceasta varianta este de fapt ideea ascunsa din spatele programului.

Guvernul va atinge (cel putin ipotetic) noi nivele de popularitate in randul electoratului roman, atat pentru cei care isi permit sa plateasca rata cat si pentru cei care nu vor putea. Amandoua categoriile isi vor aduce aminte ca premierul Boc “le-a dat casa”. Sincer sa fiu, nu stiu care dintre cele doua categorii vor fi cele mai avantajate.

Oricum, tot noi, “ceilalti”, vom plati pentru aceste manevre pentru ca statul a intrat deja in hora, cu concursul Bancii Nationale, eliberand, indirect e drept, primele halci din sumele necesare acestui program, printr-o manevra interesanta de reducere a dobanzii de referinta si a rezervelor minime obligatorii (detalii aici si aici).

Iar piesa nu s-a terminat. De fapt nici nu a inceput inca, deci ma asez confortabil in fotoliu si sunt gata sa savurez reprezentatia.

By making the simple complex, the financial world sounds intelligent and makes you feel stupid when it comes to money. When you feel stupid, it is easier to take your money.
— The Conspiracy Of The Rich, Robert Kiyosaki

Transformand lucrurile simple in ceva complex, lumea financiara foloseste un limbaj “inteligent” care te face sa te simti prost cand vine vorba de bani. Cand te simti prost, e mai usor sa iti ia banii.

Ce inseamna DAE?

Conform sondajului de opinie pe care il poti gasi pe site-ul bugetulfamiliei.ro, doar 29% din cei care au participat stiu raspunsul corect (Dobanda Anuala Efectiva). Oare cati dintre acestia stiu, cu adevarat, ce inseamna DAE?

Am vrut sa scriu mai demult despre subiectul DAE. Faptul ca o fac acum se datoreaza unui articol scris de Cristian Orgonas, care relateaza cazul unei institutii financiare non bancare care da credite cu DAE 437%.

Este vorba despre un credit la care, pentru cei 1000 RON primiti, trebuie sa dai inapoi in rate saptamanale de 57,8 RON, 1502,8 RON in 6 luni. Imediat dupa aparitia articolului, o mana de vajnici cititori revoltati l-au acuzat pe autor ca furnizeaza date gresite, ca nu stie sa calculeze, ca e un amator care scrie dupa auzite, etc.

Din pacate pentru cei care iau creditul, calculul DAE era corect, pentru ca DAE nu e dobanda obisnuita, ci un coeficient mai complex, care ia in calcul, printre altele, si perioada de timp in care se returneaza creditul.

DAE este reglementat de Legea 289/2004, pe care o puteti citi aici. In aceasta lege se da formula de calcul a DAE si exemple practice. Pentru curiosi, iata formula:

K=m                 K'=m'
___     A(K)        ___      A'(K')
\   ------------- = \    -------------
/__ (1 + i)^t(K)    /__  (1 + i)^t(K')
K=1                 K'=1

unde

• K = numarul de ordine al unui imprumut;
• K’ = numarul de ordine al unei rambursari sau al unei plati a cheltuielilor;
• A(K) = valoarea imprumutului pentru numarul de ordine K;
• A’(K’) = valoarea unei rambursari sau a unei plati a cheltuielilor pentru numarul de ordine K’;
• SUMA = semnul care indica o insumare;
• m = numarul de ordine al ultimului imprumut;
• m’ = numarul de ordine al ultimei rate de rambursat sau al ultimei plati a cheltuielilor;
• t(K) = intervalul, exprimat in ani si fractiuni de ani, intre data imprumutului nr. 1 si data imprumuturilor ulterioare de la nr. 2 la m;
• t(K’) = intervalul, exprimat in ani si fractiuni de ani, intre data imprumutului nr. 1 si data ratelor de rambursare sau a platilor cheltuielilor de la nr. 1 la m’;
• i = dobanda anuala efectiva care poate fi calculata (fie algebric, fie prin aproximari succesive, fie printr-un program pe calculator) atunci cand ceilalti termeni ai ecuatiei sunt cunoscuti prin contract sau in alt mod.

Mai simplu, aceasta se poate calcula folosind functia XIRR (o varianta a Internal Rate of Return) din Excel, functie care se gaseste numai in pachetul aditional Analyst Toolkit.

Iata ce spune un director de banca

DAE este o mare prostie. In primul rand, nici macar un angajat al bancii nu-l poate calcula daca nu are formula introdusa direct pe calculator, in fata. Apoi, DAE merge pe mai multe formule de calcul, cu plati egale sau inegale, si pe aproximari viitoare care pot sa nu corespunda deloc cu piata.

sursa

Ca sa va bag si mai tare in ceata, va voi spune ca DAE se calculeaza diferit de la o institutie financiara la alta, ceea ce a facut ca UE sa ceara uniformizarea modalitatii de calcul a DAE, uniformizare care va avea loc din 2010 (sursa).

Transformand lucrurile simple in ceva complex, lumea financiara foloseste un limbaj “inteligent” care te face sa te simti prost cand vine vorba de bani. Cand te simti prost, e mai usor sa iti ia banii.

Nici nu e de mirare ca lumea nu stie de care picior sa-l apuce pe DAE! Si totusi, DAE se foloseste si ne da informatii despre creditul pe care il vei lua. Voi incerca sa iti explic pe romaneste ce inseamna DAE si cum trebuie apreciat.

Daca te uiti cu atentie la formula de calcul al DAE, vei vedea doua variabile care sunt cheia unei explicatii simple, si anume:

• m’ = numarul de ordine al ultimei rate de rambursat sau al ultimei plati a cheltuielilor;
• t(K’)= intervalul, exprimat in ani si fractiuni de ani, intre data imprumutului nr. 1 si data ratelor de rambursare sau a platilor cheltuielilor de la nr. 1 la m’.

Aceste doua variabile ne spun ca DAE depinde de:

• numarul de rate in care rambursezi imprumutul;
• durata de timp in care rambursezi imprumutul.

Ca sa intelegi, iti voi da un exemplu. Vei primi un imprumut de 1000 RON pe care trebuie sa-l restitui. Va trebui sa restitui 1500 de RON.

1. cum iti convine, sa-l restitui in 15 rate sau intr-o rata?
2. cum iti convine, sa-l restitui peste o saptamana sau peste un an?

Evident, lumea prefera sa restituie:

1. in cat mai multe rate (pentru ca tu depinzi de un salariu lunar);
2. pe o perioada de timp cat mai mare (ca sa ai rate cat mai mici deci usor de suportat).

Plecind de la aceste concluzii de bun simt si DAE va fi mai mic daca imprumutul e restituit pe o perioada mai mare si in rate mici.

Parca mai merge, nu?

N-are rost sa te chinui sa calculezi DAE. Poti sa-l folosesti empiric in aprecierea usurintei cu care se restituie un imprumut. Iata cateva idei (la data in care a aparut articolul):

• DAE mediu pentru credite de nevoi personale se invart in jur de 27%
• DAE cel mai mare, pe piata creditelor nevoilor personale este 35.45%
• DAE in cazul descris de Cristian Orgonas era 437%

(conform sursa 1 si sursa 2)

Ca atare:

• un DAE sub 25% se inscrie in normalitate (credite nevoi personale);
• DAE intre 25-30% inseamna sa deschizi bine ochii;
• tot ce inseamna DAE peste 30% trebuie sa te intrebi daca merita;
• 437%? hei, ai inebunit?

Daca vrei lucrurile si mai simplu, se poate. Cand te duci la o banca pentru un credit, intreaba:

1. cati bani primesti in mana;
2. cat trebuie sa dai inapoi, inclusiv cheltuieli aditionale (vezi mai jos);
3. durata creditului;
4. rata lunara;
5. cheltuieli aditionale legate de credit (comision de acordare a creditului, comision de gestionare a contului, asigurari legate de credit, etc. etc.)

Adica:

• iti convine cat profit face banca de pe spatele tau?
• iti convine cat va trebui sa platesti rate pentru produsul pe care il cumperi?
• iti permiti rata lunara?

Sunt intrebari simple la care poate raspunde toata lumea. Uita de DAE si vezi daca te simti confortabil cu raspunsurile la intrebarile de mai sus.

Concluzie

Ca atare, cand banca iti mai flutura prin fata termeni exotici, ai curajul de a spune un nu politicos, cerand timp ca sa te informezi asupra situatiei. Altfel risti sa platesti a proasta, ca fraierul.